林红玉|签了协议却退不了房 “无理由退房”背后暗藏哪些坑( 二 ) 法治日报|购房者|无理由退房

据《法治日报》采访人员了解，现实中想要行使无理由退房的权利，几乎都像李先生一样困难。
一些房产销售人员一边告诉买房者，如果不签无理由退房协议，就会获得大礼包或者现金奖励；一边又将无理由退房协议贴在售楼处，通过口头约定等方式大力宣传，给买房者造成一种签与不签都不影响权利行使的假象，在退房时却告诉消费者必须有签订的协议才能行使。即使签订了协议，也会在退款时限、入住时间如何起算等关键地方留白，到时作出有利于自己的解释，还会约定在消费者不存在任何违约行为、缴纳一定比例首付、按揭资料经银行审核、支付佣金通过等情况下，房企才选择接受退款申请。
即便闯过这些难关，想拿到退款也不容易。“公司到手款项要走流程，市里要报省里，省里要报总公司，总公司审批再下发还需要一段时间。”安徽淮北某房企销售顾问彭女士向《法治日报》采访人员透露，即使是两万元的定金，从申请到审批下来最快的也要6至9个月，更别说动辄上百万元的购房款了。
楼建波认为，房企不是必须无条件全款退房，无理由退房过程中发生的合理费用，如果选择让消费者承担，需要提前和消费者讲明。但这种条件并不意味着“无条件退房”成了“有条件退款” 。“即使是消费者权益保护法规定的七天无理由退款，当中也规定消费者退货的商品应当完好，这都是可以理解的。”
“而如果是售房者先前承诺‘无理由退款’，但最后不承认有这项协议，那就有可能构成欺诈，需要负相关法律责任。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池说。
此外，据赵秀池介绍，退房时购房款能退多少也是一个争议焦点，“产生的税费、利息等，退不退、退多少都是问题，实践中还存在房款退了但车位费没退的情形，这些往往在先前签订无理由退房协议时双方都没有约定或说明” 。
遇纠纷善用司法确认
完善制度当好护航员
如果购房者签了无理由退房协议，想要退房时却遭遇“无限期退款”“拒绝退房”等情况，怎么办？
林红玉认为，最实用的建议之一就是善用司法确认制度。她曾处理过多起因“无理由退房”引发的纠纷，其中一起案件让她记忆犹新：购房者甲签订购房意向合同、购房合同及无理由退房协议的时候并未仔细阅读条款，待签订完后迟迟不见开发商退还所付房款，找开发商理论却被敷衍了事。在购房者甲委托律师后，他们就近找到某街道人民调解委员会出面调解，与开发商达成调解协议，着重约定退款时间与预期退款违约责任，并向人民法院申请司法确认，到期开发商未履行，他们依据有效的调解协议裁定书直接向法院申请强制执行，成功追回了当事人的购房款。
楼建波建议，购房者在和售房者签订无理由退房协议时，一定要明确退款期限、退房需要哪些文件、需要交纳哪些费用等具体事项。即使不签订协议，也一定要在购房合同上备注写明，或者通过录音、录像等形式固定有关证据。即使日后发生纠纷也较容易解决。
赵秀池说，相关部门应该对无理由退房制定相关的制度安排，包括无理由退房的定义、流程、退款的时间、违约的处理、纠纷解决安排等，为消费者把关。
2020年11月23日，广东省清远市住建局下发《关于印发〈关于进一步规范商品房销售信息公示及售前告知行为的通知〉的通知》，要求房地产开发企业采取“可无理由退房”方式销售的，应明确退款时限。
【林红玉|签了协议却退不了房 “无理由退房”背后暗藏哪些坑】在楼建波看来，相比于2019年东莞市住房和城乡建设局发布的《关于推广使用〈东莞市商品房认购书〉的通知》中“购房者在认购书签订之日起两个自然日内要求解除认购书退回定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，出售方应当退还”的规定，清远市的规定显然更进一步。因为认购书和商品房买卖合同还有差距，并且退的只是定金。他希望，今后有更全面细致、全国性的“无理由退房”法规出台。（见习采访人员张守坤采访人员王阳）