房子烂尾最好的解决办法烂尾房怎么合法停贷( 七 ) _知识分享

2016年8月，赵巧萍提起诉讼，诉请判令：1、确认赵巧萍购房款约80万元；2、确认赵巧萍的前述债权在亚西亚公司破产财产中享有优先受偿权。一审法院杭州江干区法院经审理认为，“赵巧萍要求返还的购房款系基于房屋买卖合同发生，并不属于普通债务，可予优先偿付” 。亚西亚公司不服提起上诉。杭州中院经审理认为，案涉债权属于普通破产债权，原判确认赵巧萍就该债权享有优先受偿权利缺乏法律依据。赵巧萍不服提起再审，浙江高院再审引用《建设工程价款优先受偿权批复》第2条、《彩石案答复》及《执行异议复议规定》第29条，并认为：“上述司法解释及最高人民法院答复意见表明，商品房买受人的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。本案案涉房屋系住宅，而赵巧萍在杭州市又无其他住房，且其已经实际向亚细亚公司支付超过一半的购房款计约80万元，在亚细亚公司未能交付案涉房屋之情形下，根据前述规定，赵巧萍要求返还购房款之请求权在亚细亚公司破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。”
又如，在（2020）皖民终963号案（裁判日期：2020.10.23）中，安徽高院在引用《建设工程价款优先受偿权批复》第2条、《彩石案答复》的情况下认为，《建设工程价款优先受偿权批复》第2条规定是为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围。参照《九民纪要》第126条的规定，这里的商品房消费者应当仅限于该纪要第125条规定的商品房消费者，而该纪要第125条规定，认定商品房消费者需要满足三个条件，即已支付50%以上购房款，仅有一套住房以及与开发商存在房屋买卖合同关系。[8]最终，该案中，因案涉业主不符合相关条件，安徽高院并未支持业主关于其购房款返还请求权具有优先性的请求。
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司法实践中，即使不完全符合《执行异议复议规定》第29条的规定，基于保护业主生存权的考量，很多法院也倾向于认定业主的购房款返还请求权具有优先性。因此，在开发商未建成房屋时，不完全符合《执行异议复议规定》第29条规定条件的业主，也可以尝试争取法院确认优先权
（一）某执行分配方案异议之诉中，黄石中院、湖北高院确认，未在法院查封前签订合法有效的商品房买卖合同的业主，以及已支付的价款未超过合同约定总价款的50%的业主，其购房款返还请求权均具有优先性
在瑞银公司、日盛公司等执行分配方案异议之诉一案【案号：（2021）鄂民终1240号；裁判日期：2022.03.30】，百盛公司执行日盛公司过程中，执行法院黄石中院对日盛公司所有的“日盛家园”3/4/5号楼进行评估、拍卖。三次拍卖均流拍后，经变卖获得约6076万元执行回款。黄石中院于2020年5月制作分配方案及《债权清偿意见书》。具体清偿方案为：1.清偿前扣除税金及诉讼、执行等费用……2.优先受偿债权清偿情况：（1）房屋拆迁纠纷；（2）追索劳动报酬纠纷；（3）合作开发房地产纠纷；（4）房屋买卖合同纠纷（13件）；（5）建设工程合同纠纷；（6）施工合同保证金。3.普通债权清偿情况：……分配申请人瑞银公司不服该分配方案，向黄石中院提起诉讼，请求撤销分配方案。
关于房屋买卖合同纠纷中购房人的购房款返还请求权是否能优先受偿的问题，一审法院黄石中院经审理认为，虽然《建设工程价款优先受偿权批复》第1条、第2条对消费者的购房款优先受偿权位次做了规定，明确交付了全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于建设工程款优先受偿权、抵押权和其他债权。但此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件。商品房消费者应当仅限于符合《执行异议复议规定》第29条规定情形的消费者。本案中，曹启全等8人支付的购房款均未超过合同约定价款的50%；段小芳等4人与日盛公司签订购房协议时间均为2015年4月，且协议约定购买的房屋在2014年7月即被一审法院查封，不属于在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；王伟只是与日盛公司签订订购协议，并未签订合法有效的书面买卖合同；综上，曹启全等13名购房者不能认定为上述司法解释所称的商品房消费者，其债权不享有优于抵押权的优先性。但上述债权人均系处于弱势地位的房屋买受人，其向日盛公司所支付的款项也是用于购买其赖以生存的房屋，综合各方主体利益平衡等因素，执行部门分配时将该部分债权优先于普通债权受偿并无不妥。但该部分债权的利息不能优先受偿。随后，黄石中院判决撤销分配方案，并确认案涉执行款在扣除诉讼、执行费用后，应当优先支付：（1）拆迁补偿款等；（2）土地补偿款等；（3）工程款；（4）税金；（5）13户业主购房款本金。

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