北京买房，预算450万左右，区域选择及注意事项？( 二 ) 我的装修攻略出来啦

下面我着重说一下第一步，也是最重要的一步。首先你要确定你对房子的需求是什么，建议像我一样列一个单子（这个很重要）。
下面以我为例，我当时列了这么几条：
要求：
小区物业要好，一定要整洁，最基本是楼道里没有小广告。小区不要特别老，除非物业特别好，例如一些大单位的公房就很好。交通要便利，靠近地铁。最好能有一个比较好的学区。我们准备高贷款，两居，最好南北向，预算500万左右，最好不要超过600万。西城区太贵，东城区和朝阳区距离我们单位太远，所以我们当时决定主要考虑海淀区。在海淀区能同时满足上面条件的房子还是有一些选择余地的。
有了这个单子，我们直接给了链家的中介，之后就是带我们看房子，很快就选中了两套，一套在人民大学附近（学区也不错），一套在万寿路，最终很快就选择了万寿路，很简单，因为跟我们上面列的需求最接近，就是酱紫。如果没有想清楚上面的这些需求，那就是盲目看很多，很累很浪费时间。
【北京买房，预算450万左右，区域选择及注意事项？】 ————————————————————————————————————————————
有人留言问“购房中间的谈判技巧啊各区域选择过程的比较啦之类的”。我其实并没有太多经验，下面结合我的经历说一下吧，算是小马过河，也算是抛砖引玉吧。
1. 我买之前也看了很多攻略，但是发现90%都没有用到。。。
2. 我们在区域选择的时候主要考虑的是实用性，也就是要么在夫妻双方上班的中间，要么靠近夫妻双方中的乙方（我倾向于靠近媳妇儿一点，不是性别歧视，只是我相比媳妇儿更加耐操一点儿，泪奔一个。。。），所以直接排除了朝阳区、丰台区、房山区、石景山区等，只剩下东城（太贵，排除）、西城（太贵，排除）和海淀区。
3. 这次买房我用的是链家中介，中间一切都顺利，但是有一点比较失策，那就是链家中介一直不让我们和房主直接接触（业主在外地，链家独家房源），所以房子的价格我们连商量的机会都没有。这样有好处也有坏处，好处就是避免买卖双方在谈各项细节的过程中谈崩了翻脸，坏处就是感觉很被动。不管怎么说，下次买房子，我会尽量争取和业主先接触一下。
4. 虽然链家服务很好，中间环节没有一个地方需要我们操心，但是十多万的中介费确实很肉疼，下次买房不用他们了。。。
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450万的预算，基本是两种选择，市区老破小，或者买新房。
新房是不是太贵？也不是，实际上新房的首付更低，因为税费少，没有中介费，新房价格就是银行评估价等等。
过去两年北京为了调控房价，一共出让了94宗限竞房地块，60多个新房已经上市。
比较好的选择，比如海淀山后的山屿湖，紫郡蘭园，限价5.3万，450万，基本能够上一个89平米的小三居，这个比很多老破小还是更好的选择，如果在海淀周边上班的话。
还有亦庄附近有大量的新盘，限价5.2万，450万也能买个90平米的小三居。另外还有昌平的，丰台，石景山的等等。
总之多看看限竞房项目，这是这两年的政策红利。
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北面三环里的老破小可以买，毕竟交通方便，东西4环外的老破小，慎重购买，现在接盘能力已经越来越弱了，5环外老破小（即没有学位，又没有交通优势）趁北京这十几年来累计的刚需人口红利消失前尽早抛售就行了，现在还有一部分首次置业的人能接盘，但5-10年后就不敢保证了，包括北五环，至于为什么，百度上搜索：1. 北京人口年龄结构2. 北京人口趋势3. 北京水资源4. 北京4环内老破小分布数量（这个得搜链家占比，大概超过了70%以上）结合这几个数据做一个模型，你就知道5年后，没有任何优势的老破小为什么会转手困难了
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最好说定是几居室，是否有学区需求。我目前是想换房，在看3-4居。无奈北边房子太贵。我觉得二手房可以接受，我不愿意为了房子新而将通勤时间拉长至两三小时/天。北边吧，95年以前的房子通常没车位，00年以后的房子，有差不多学校的，450能买个一居室。如学校一般，可以2-3居。所以我现在看的是西南三环：万年花城、三环新城，05、06年的。450在这可以买南北三居、甚至小四居。紧挨地铁十号线，通勤时间也不长，到劲松40分钟，知春路37分钟。学校有首经贸附小和丰台五小。问了都有地下车库。正在琢磨中，仅供题主参考。
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不具体推荐楼盘，只提醒一下要买房的朋友。买房尽量买物业好的，老破小也有带物业和保安的，千万别买完全破败了的楼房，无论多便宜，我的一些朋友当初买了没有物业的学区的老破小，现在孩子大了每天放学回家都很担心，无论男孩女孩，生怕在楼道里遇到变态。有个朋友家的女儿10岁就遇到过，尤其夏天孩子穿得又清凉。后来孩子的奶奶都快90岁了，无论冬夏每天都在楼下等着孩子回家，跟着一起上楼才放心。
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西南二环外的西铁营可以考虑一下，今年年底那房给钥匙，因为是农民回迁所以你懂的，穷人有钱就糟啊，据说已经有村民要卖房了。再说一下地理环境，小区是新建的而且挺有良心，地下车库，小区医院，底商还有一个幼儿园，北边有个万达广场在18年开业，地铁14号线距离小区只有200米，地铁北边是首都医科大学，东边有右安门医院，反正升值空间挺大的，但是现在看还是乱七八糟的没建完，可以先联系卖房的人，不要问我是谁，叫我雷锋就好

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坐标北京。刚买的，一套88平的三居，虽然比周围贵了点但是户型很好。目前还在紧张的办手续，占坑留答。
2018.01
得知户口下来第一周得知老公户口下来了，算了算手头有的所有钱，贷款最多能贷243，跟提问者差不多的预算。和老公看地图分析了下不想住老破小，要在工作单位附近，选了一圈初步选定回龙观。
然后就联系了中介，下来的当周周末就开始看房了。
第一次大概看了有5套，觉得第一套还不错，回家仔细想了想觉得还是不要太冲动，下周多看几套再说。
2. 户口下来第二周
师姐给推荐了一个靠谱的中介，周六的晚上谈到夜里两点，比房主挂出来的价格降了13w成交。
3.从人才中心借出户口页和首页，凑首付，准备网签和面签啦~~
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没啥别的update。看到其他问题中很多猜2018房价涨落的，说现在买房不值的。我和老公可能没想这么多，简单分析了下17年的房价走势，觉得现在至少是个半低点，能上车就赶紧上，莫待涨后空叹息，何况好的户型可遇而不可求。三居既可投资也是刚需，至少一时半会不会被动换房，那么短时间的涨落和我们也没有太大关系。
买了房后，觉得心里踏实了很多，用上公积金剩下的月供还不到我们现在的房租，所以接下来的日子没啥后顾之忧，安心工作就好啦！
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首次买房 450万不高也不低如果是三环左右的公房一个60--70平米的两居没问题如果带学区的像西城东城海淀预算稍稍有点不够第一次买房如果考虑公房买一个单位好一点楼龄新一点的交通方便的像团结湖枣营都是不错的选择如果是新房（新房的好处是没有中介费税费低）买一个离地铁近的未来城市规划好的如果有通州资质可以考虑北京东湾（基本是城市的核心地段但是是期房）没有可以考虑喜瑞天著东南五环亦庄开发区
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朝阳门附近其实可以考虑，附近有一些不错的房子，位置也是数一数二。有兴趣可以私信我～