不动产|对冲低利率环境下收益率风险！国寿资本设90亿夹层基金，投向一线城市持有型不动产( 二 ) 收益率|资本|风险|有限合伙人|中国人寿

据悉，所投资的项目需满足合伙协议中所规定的多项要求，主要包括：
1.合伙企业应主要投资于北京、上海、广州、深圳核心区位的核心资产，包括写字楼、商业、综合体等（但不包含住宅），以及北京、上海、广州、深圳等国家战略城市群的核心城市的优质资产，包括写字楼、商业、综合体在内的传统商办资产以及包括商务园区、仓储物流、数据中心在内的产业载体（但不包含住宅）；
2.项目的剩余土地使用年限不得低于25年；
3.除非经合伙人会议同意，合伙企业对单一项目的出资金额不得超过合伙企业全体合伙人认缴出资总额的50%；
4.合伙企业对单一项目的出资金额不得超过该项目评估值的70% 。
夹层结构兼具安全和收益性，更符合险资配置属性
2020年以来，各国通过量化宽松政策来抵御新冠疫情影响，全球缓慢进入低利率时代，债券收益率持续下行，全球主要股票市场指数宽幅震荡，保险资金面临较大的投资组合收益下行压力。
中国人寿认为，作为另类资产的不动产资产，因其收益主要来源于相对稳定的租约与资产增值，表现出了较强的抗通胀特性。此外，中国公募不动产投资信托基金的推出与新基建扶持政策的出台标志着服务于国家战略新兴产业的持有型不动产已成为国家重点鼓励的投资方向。
“在此背景下，本公司通过本次交易投资于中国一线及强二线城市的不动产项目，将有助于保险资金服务实体经济，支持国家战略新兴产业发展，优化保险资金资产配置，对冲外部风险，并提升本公司投资收益。 ”
上述保险系私募股权基金负责人认为，国寿此次成立的这类地产夹层基金，更符合保险资金资产配置属性，夹层结构兼具安全和收益性，好于传统的债性产品。
在收益分配上，上述合伙企业的可分配收益按照如下顺序进行分配：
1.首先向有限合伙人（中国人寿，下同）分配，直至有限合伙人收回其实缴出资额；
2.如有余额，向普通合伙人（国寿置业，下同）分配，直至普通合伙人收回其实缴出资额；
3.如有余额，向有限合伙人分配，直至有限合伙人就其实缴出资额获得按照每年7.5%的内部收益率计算的收益；
4.如有余额，向普通合伙人分配，直至普通合伙人就其实缴出资额获得按照每年7.5%的内部收益率计算的收益；
5.如有余额，按照普通合伙人20%、有限合伙人80%的比例分配。
若出现亏损，则合伙企业的债务由全体合伙人按照其认缴出资比例分担，但有限合伙人对合伙企业的债务以其认缴的出资额为限承担有限责任，而普通合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任。
中国人寿也同时披露，本次投向上述夹层基金交易有一定风险，主要包括两类：
一是市场类风险：主要来自整体宏观经济面对于相关第三产业的影响。因此，多元化的租户策略可以更好地抵御经济变化带来的影响。此外，突发事件（如新冠疫情）也会对租赁的需求产生一定影响，使得租户对于楼宇管理、健康设施提供等方面更为关注。
二是运营类风险：不动产项目需要专业的运营团队进行管理，其运营能力可能影响相关项目的投资收益。
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