记录租赁大时代，《长租公寓白皮书》即将发布！明天见"

丁祖昱博士

易居企业集团CEO

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2017年，被誉为房企租赁住宅元年。

房企中已经有三十余家开始涉足租赁住宅业务，这其中，不管是政策驱使也好，市场突围也罢，战略布局主动出击，亦或是被动选择，都深深的感知：

租赁住宅，风已来……

租赁住宅可以说是今年房地产政策的最大红利。十九大中，明确“租购并举”的住房制度，将“租”置于“购”之前，足见其重要性。中国房地产的顶层规则已经发生了根本性的改变。

从市场端看，中国现有租赁人口逾1.89亿人，到2030年，中国租赁人口将达2.65亿人，市场规模可以达到4.5万亿。这是租赁发展的人口红利。

从供应端看，未来3-5年，一线城市供地计划中有3成以上都是纯租赁用地，可见政府在发展租赁的的决心。

可以说，这是租赁的大时代。

但同时，我们也应看到，风口之下，行业存在的一些问题：

首先是错配的问题。一是，结构错配，国内租赁市场中低端需求旺盛，产品却供不应求，而中高端产品供大于求，这需要政府和企业充分的了解租赁是解决「大多数人」的居住产品，给市场良好的示范；二是，区位错配，国内租赁住宅多分布在城市外围，租房和置业不同，租赁通常是「就近原则」，城市中心区域的租赁供应稀缺，这也制约租赁发展的比较重要的一点。

其次是赚钱的问题。租赁市场最大的挑战在于盈利。一方面，行业整体盈利水平较低，盈利突围点一是规模化，二是成本控制。另一方面，拿房成本持续走高，利润空间进一步被压缩。赚钱难，将成为每个长租公寓运营企业的“达摩克利斯之剑”。

当然，行业刚刚起步，巨头尚未出现。我始终相信：向风而行者，雪雨无阻，必将在阳光下收获。

”

由于房价高企、消费升级、房企转型以及政策扶持等众多因素，长租公寓在 2017 年进入了加速布局阶段，可以说这是房企租赁住宅的元年。

用我们的创造，记录行业创新。

作为行业领先的第三方研究机构，克而瑞在大数据分析基础之上，对政策、市场、行业、房企、运营商以及国内外相关代表案例等林林总总做了全方位、深入化的研究，便有了这本《长租公寓白皮书》。本书既是对过去的总结，亦是对未来的前瞻。我们希望通过这些研究成果为行业、房企、品牌运营商、消费者等长租公寓相关人士提供可资借鉴的范本。

《长租公寓白皮书》将于 2018 年 1 月 3 日（本周三），在「 2018 ·相信未来」丁祖昱评楼市年度发布会正式发布。届时，我们将与您共鉴。

《长租公寓白皮书》三大特点先睹：

全方位

从政策、市场、参与方、产品等多角度进行研究，覆盖了长租公寓生态系统的方方面面；

多角度

从房企、运营商、国家队等多个视角出发，深度探讨其发展路径、盈利模式、优劣势等，为各方提供有价值的参考；

强背书

克而瑞与中国饭店协会、东方证券研究所联手，对长租公寓各个参与方做最全面的深度剖析，打造行业内最具权威、最具影响力、最具专业性的白皮书。

《长租公寓白皮书》分为五大章节：行业背景、产品剖析、企业研究、趋势研究、成果发布。

◆ 行业背景与政策的全景式研究 ◆

本章对长租公寓的背景与政策做了全面分析，包括市场、政策、融资等，综合了解行业发展现状并研判其发展趋势。

房价快速上涨，已与人均可支配收入出现了明显的背离，造成房价收入比不断抬升。城市尤其是核心热点城市的住房问题日益凸显，高企的房价正在导致高素质人才外流，城市竞争力出现下滑。目前来看，房价大幅下跌的概率仍然较低，租房成为解决基本居住需求的最好方案，因此大力发展租赁市场已刻不容缓。另外，就市场来说，无论从租赁人口占比还是租金支出占比来看，中国的租赁市场仅仅处于起步阶段，未来发展空间无比广阔。

◆ 全类型、全角度的产品大观 ◆

本章对当下市场上的所有长租公寓产品做了深度分析与对比，可以全面、详细了解长租公寓的类型、产品线及其所对应的主要特征与发展现状。

长租公寓在发展的过程中，主要呈现出两种模式：分散式和集中式，命名的依据是其获取房源的主要方式。两者在项目获取、服务对象、产品设计、运营管理和盈利能力等方面均有所差异。就盈利能力来说，集中式公寓拥有更强的成本控制能力，因此其盈利能力优于分散式公寓。这也解释了为何当前集中式公寓企业更在乎单店利润率情况，而分散式公寓企业则更在乎规模效应。从产品线来说，目前长租公寓主要存在四大类型：蓝领公寓、白领公寓、服务式公寓、人才公寓。

◆ 长租公寓企业的百态肖像 ◆

本章对包括品牌运营商、房企、国家队等长租公寓运营企业做了综合研究与分析，并且对其代表案例做了详细解读；除此之外，亦重点介绍了美国、日本的长租公寓经典案例。

从未来趋势来看，首先是运营商的集中度会不断上升，行业将由蓝海向红海转变，竞争逐渐白热化的同时，融资能力差、产品力弱的小运营商会逐渐被淘汰，市场规模逐渐向领先的运营商集中；另外，除了规模化之外，深耕细分市场也是运营商未来的一类生存模式，如雅诗阁、辉盛阁之类的运营商，虽覆盖面较窄，但其深耕中高端细分市场，产品溢价和盈利能力强，未来部分运营商会向这个方向发展。

◆ 市场未来的描画与洞察 ◆

本章对租赁市场的未来发展趋势与长租公寓企业的发展方向做了研判，克而瑞亦特邀了众多行业专家、权威人士，可以一览他们对行业未来的独到观点。时代之远，显于未来，租赁市场会走向何种前景？

未来租赁市场将形成市场化的租赁供给与政府保障性供给共存的格局，但总体而言仍将以市场化运作为主。首先，租赁市场相对房地产交易市场而言，其民生保障的属性更强，因此公租房、廉租房等政府作为供应主体的住房仍将持续供给，保障低收入人群的「住有所居」。但租赁市场作为一个超过 4 万亿规模的庞大市场，需要更多市场化的主体参与，目前各地政府出台的政策中也明确鼓励各房地产开发企业、经纪机构、代理经租机构等机构参与租赁市场的建设。因此可以预见，未来租赁市场将会形成以市场化供给为主，政府保障性供应为辅，但两者共存共生的市场格局。由于两者针对的目标群体不同，两部分供给将更多地成为互补的关系。

◆ 行业的风向标与透视镜 ◆

本章为克而瑞联合中国饭店协会公寓委员会，对市场上长租公寓参与方进行了大量监测、深度分析与实地调研，权威发布的运营商、房企、国家队三大榜单：

运营商已开房源TOP10

房企长租公寓拓展

“国家队”新增租赁住宅土储

2018 年长租公寓行业的第一本重磅研究专著面世在即。

明天见！

丨地产创新研究之「长租公寓」系列丨

政策解读

1. 上海再拍6幅租赁用地，全部底价成交！

2. 12万亿公积金，可否成为长租公寓资金来源？

3. 租售同权，这五类人最受益！

4. 政策暖风频吹，群雄纷起，长租公寓鹿死谁手？

5. 公寓对房地产开发商价值几何？

6. 地产人适合干长租公寓吗？

7. 怎么办？公寓的小船没准说翻就翻！

8. 风口之后，房地产创新业务发展大猜想

模式研究

1. 面对长租公寓，开发商的自信和迷茫

2. 德国有超过50%的人租房子住，我们可以从中学到什么？

3. 看了纽约的租金发展轨迹，国内一线城市的租金还会上升

4. 美国第一家上市的公寓型REITs是怎样炼成的？

5. 国内公寓运营商都该学学新加坡

6. 除了商业模式，蓝领公寓还有一项梦想实现模式

7. 预测2017年公寓走向？姐夫对长租公寓的八大猜想

8. 产品为王或许是当下长租公寓市场的突破口

9. 2016年公寓市场，让改变发生！

10. 世界是你们的，但你们属于长租公寓

11. 从美国经验看国内长租公寓发展模式

12. 图说 | 长租公寓ABS新玩法

13. 中国一线城市租金回报率1.5%，其实并不低

企业聚焦

1. 旭辉「房地产+」版图扩容，发力教育和长租公寓领域

2. 华住酒店集团再度出手，亿元级投资背后的逻辑

3. 95%出租率，这家公寓不仅获得58同城的投资，还与多家企业达成战略合作

4. WeWork?又推出共享公寓：WeLive

长租公寓监测月报

11月刊 10月刊 9月刊 8月刊 7月刊 5月刊 3月刊

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