每日房产聚焦丨中国计划到2020年建成一批安全发展示范城市北京美联物业

《每日房产聚焦丨中国计划到2020年建成一批安全发展示范城市》，傻大方资讯编辑整理。我们不生产头条，我们只是社会头条新闻的搬运工！

正文开始：

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1月8日

一、市场动态

1月7日，北京新房成交30套，1月累计成交448套，环比上月减少68.32%，同比去年减少81.80%；二手房成交20套，1月累计成交1247套，环比上月减少31.67%，同比去年减少55.89%。

二、要闻简析

关键词：楼市调控趋精准化：放松限购去库存限售有加码迹象；土地市场平淡开局 "高价地"难现身土地市场；房企500亿分化阵营 “黑马”风光背后风险大。

1、楼市调控在一些城市正更趋精准化。1月5日晚，兰州市住房保障和房产管理局发布通知：自1月8日起，对部分区域取消限购；同时，对主城大部分区域住房实行三年限售。

2、1月4日，北京迎来2018年的首场土地拍卖，位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让，并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊，三块地的竞拍轮次并不多，溢价率分别为9%、24.7%和50%，短时间内即告成交。

3、2017年的销售榜单中，排名位于前列的房企业绩增长较大，整体市场份额向上集中，然而，500亿渐成分水岭，500亿以下的阵营，继续扩张的话，对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。这其中有一些在三四线城市发展机遇的带动下崛起的“黑马”房企。

三、中国计划到2020年建成一批安全发展示范城市

中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《关于推进城市安全发展的意见》，要求促进建立以安全生产为基础的综合性、全方位、系统化的城市安全发展体系，全面提高城市安全保障水平。

居民生活区布局以安全为前提

据国家安全生产监督管理总局有关负责人介绍，根据意见，到2020年，将建成一批与全面建成小康社会目标相适应的安全发展示范城市；到2035年，将建成与基本实现社会主义现代化相适应的安全发展城市；持续推进形成系统性、现代化的城市安全保障体系，加快建成以中心城区为基础，带动周边、辐射县乡、惠及民生的安全发展型城市。

这位负责人表示，要严密细致制定城市经济社会发展总体规划及城市规划、城市综合防灾减灾规划等专项规划，居民生活区、商业区、经济技术开发区、工业园区、港区以及其他功能区的空间布局要以安全为前提；加强城市棚户区、城中村和危房改造过程中的安全监督管理，严格治理城市建成区违法建设；完善高危行业企业退城入园、搬迁改造和退出转产扶持奖励政策。

推行高层建筑消防安全楼长制

这位负责人指出，要建立城市安全风险信息管理平台，建立大客流监测预警和应急管控处置机制；加强广告牌、灯箱和楼房外墙附着物管理，严防倒塌和坠落事故；加强老旧城区火灾隐患排查，推行高层建筑消防安全经理人或楼长制度，建立自我管理机制。

这位负责人要求，要全面落实城市各级党委和政府对本地区安全生产工作的领导责任、党政主要负责人第一责任人的责任，加强负有安全生产监督管理职责部门之间的工作衔接；充分运用移动执法终端、电子案卷等手段提高执法效能，完善执法人员岗位责任制和考核机制。

这位负责人强调，要将生产经营过程中极易导致生产安全事故的违法行为纳入安全生产领域严重失信联合惩戒“黑名单”管理，完善城市社区安全网格化工作体系；同时国务院安全生产委员会将负责制定安全发展示范城市评价与管理办法，拟定命名或撤销命名“国家安全发展示范城市”名单。

- 今日热点关注 -

（一）楼市调控趋精准化：放松限购去库存限售有加码迹象

楼市调控在一些城市正更趋精准化。1月5日晚，兰州市住房保障和房产管理局发布通知：自1月8日起，对部分区域取消限购；同时，对主城大部分区域住房实行三年限售。

放松限购意在去库存

地处西北的兰州率先“松绑”限购，出乎不少人的预料。

根据兰州市住房保障和房产管理局发布的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，兰州将取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，同时规定城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰州户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购两套的限购政策，但不用再提供社保证明和纳税证明。

同时，该通知要求对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的住房实施限售。个人在上述区域内购买的住房（含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准），自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易。

对兰州市这次的一松（限购）一紧（限售），当地一位市民表示，兰州新房库存上升较快，这一政策实质上是把二手房的需求往一手房挤，消化一手房库存；而且限售区域要远大于放宽限购的范围，也就是说，易买难卖。

兰州是2017年4月开始实施限购政策的，价格被控制住的同时，成交量也直线下降。数据显示，兰州2017年的房屋成交量约为700万平方米左右，较2016年度下降20%以上。兰州西固区、九州开发区等区域房屋库存量加大。

专家认为，兰州楼市的过热主要集中在市区，一些郊区及偏远地区的新房库存较高，对此类区域取消限购变为限售，既去库存也防范炒房，具有积极意义，预计其他一些城市会跟进，适当放松库存较高区域的购房政策。

多地“人才房”不限购

与兰州市直接“松绑”部分区域限购不同，武汉、南京、郑州等热点城市最近都通过出台人才安居等政策，允许本科以上学历人才、高级技能型人才等购买首套房而不限购，有的甚至给予一定的住房补贴，从而间接松绑了限购、限贷。

如郑州市规定，博士研究生、35岁以下的硕士研究生、“双一流”建设高校的本科毕业生，购买首套自住商品住宅，可免予提供社保或个税证明，并给予首次购房补贴：博士每人10万元，硕士每人5万元，本科毕业生每人2万元。

不过，调控作用最大的限售政策依旧没有松动，甚至还有加码迹象。

（新闻来源：上海证券报）

美联视角：兰州松绑部分非核心区域限购，但对城区进一步限售，对炒房依然“零容忍”，严格意义上来说，不能算是楼市政策松绑信号，而是根据实际情况实行差别化调控。未来或有更多城市跟进，进行精准施策。中央经济工作会议提出，要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。这意味着，2018年房地产调控政策整体上不会有太大的变化，库存升高会促使楼市政策微调，但对于炒房依然零容忍，限售政策会继续推进。

（二）土地市场平淡开局 "高价地"难现身土地市场

1月4日，北京迎来2018年的首场土地拍卖，位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让，并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊，三块地的竞拍轮次并不多，溢价率分别为9%、24.7%和50%，短时间内即告成交。

土地出让规则调整的结果。实施最高限价、竞拍配建保障房等要求，几乎成为各地土地出让中的固定条款。这些相对苛刻的要求，使得房企的态度愈发谨慎。

在经过去年的大量拿地后，房企的态度开始转变。有北京房企人士1月5日向21媒体记者反映，总部对于拿地资金的控制明显严格。这或许是出于维持资金链平衡的考量。

开年至少三宗流拍

进入2018年，各地的土地交易很快启动。但与去年末的情况类似，市场交易较为平淡，低价成交成为常态，流拍、流标现象则明显增加。

四川都江堰于1月2日出让15宗土地，当中住宅用地10宗，商业用地2宗，旅馆用地3宗，面积共约1234.75亩。其中的14宗地块以底价成交，另外一幅商用地块因故流拍。

同日，青岛网上拍卖出让高新区3宗地块，包括2宗商地和1宗宅地。均被青岛网信荣创创新置业有限公司以底价拿下。

1月3日，上海土地交易市场现场竞价出让3宗租赁住房用地，分别位于宝山、青浦和崇明三区。最终由深圳市中集产城集团发展有限公司以底价获得。

同日，在河南郑州市中原区土拍中，融创以3.7亿元摘得2宗城改宅地，总面积3.97万平方米。这两宗地块都设置了最高熔断价格，但成交价远低于熔断价。

1月4日，重庆市主城区出让2宗商住类地块。最终，两江新区地块被龙湖与平安联合体以总价8亿元、楼面地价11393元/平方米摘得，溢价率42.3%。这也是今年以来土地溢价率稍高的一宗土地。沙坪坝区地块则被中南置地以底价获得。

同在4日，长沙市新年首拍中，有2宗土地出现流拍。其中一宗为“限房价、竞地价”地块，另一宗为纯商业地块。

年初土地市场的“平淡”局面，与2017年末的情况一脉相承，主要表现为供应充足、成交冷淡。短短4天内就出现至少3宗流拍案例，其频率已高于去年。

中原地产首席分析师向记者表示，土地出让的条件越来越苛刻，使得房企拿地态度愈加谨慎。“与前几年相比，主要表现为三点：一是纯住宅地块减少，包含商业配套在内的综合地块增加；二是地价和房价都有所限制；三是配建保障房的规模增加，部分地块将竞拍保障房作为突破最高限价后的竞价方式。”

（新闻来源：中财网）

美联视角：这也奠定了2018年土地市场的总基调。快节奏、低溢价将成为土地市场的主要特征。和2017年类似，“地王”将很难出现在土地市场。大多数房企在2017年大量拿地，并使得负债提高。而根据此前的融资情况，房企在2018年和2019年将有大量贷款到期。因此，出于平衡资金的考虑，企业紧缩银根、谨慎拿地有其道理。

（三）房企500亿分化阵营 “黑马”风光背后风险大

2017年的销售榜单中，排名位于前列的房企业绩增长较大，整体市场份额向上集中，然而，500亿渐成分水岭，500亿以下的阵营，继续扩张的话，对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。这其中有一些在三四线城市发展机遇的带动下崛起的“黑马”房企，随着2018年的到来，更加不确定的市场因素与难以预的“房产税”等政策因素，也为其发展带来了不可预料的风险。

TOP10房企7年只有13家

根据中国指数研究院监测显示，2017年，共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。据机构统计，TOP10房企集中度达24.1%，该机构预计，2018年TOP10房企集中度有望达35%。

虽然TOP10房企的集中度和销售额都大幅增长，但记者发现，2011年至2017年的7年，年度销售榜TOP10房企始终在“万科、保利、绿地、中海、恒大、绿城、万达、龙湖、碧桂园、华润、世茂、融创、华夏幸福”这13家中间轮换，没有大的变动。

千亿企业则增加到了17家，比2016年增加了5家，全年业绩500亿以上企业数量较2016年增加了15家，强者愈强。另一方面，300亿至500亿规模和100亿至300亿规模的房企数量分别减少了4家和13家。某机构认为，对于这个区间内的房企而言，规模增长已经遇到瓶颈，不进则退。继续扩张的话，对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。

可以看出，金字塔顶端结构最为稳固，而以500亿为分水岭，中段房企排名向上流动后，后继的企业相对较弱。

记者发现，2016年百亿门槛定格在138位，而2017年百亿门槛定格在136位，虽然巨头增多了，但百亿门槛却降低了。2016年第100名德信地产的销售额是156.8亿，2017年第100名绿都地产的销售额是152.6亿。第200名青岛银盛泰的业绩是51.3亿，而2017年第200名中天房产的业绩是45.8亿。

不光是百亿，百强和二百强的门槛，都降低了。

业内认为，大房企在构造房地产生产函数方面有更大的优势，集中度提升以后，房企规模会进一步扩大，从规模效应来说，企业竞争实力增强，优质房企布局会更多，这其实都会带来较为积极的意义。未来高增长趋势不会改变，调控趋严会有一定的影响，但预计大房企在类似环境中依然会有较好的表现和抗风险能力。

300亿-500亿阵营进入瓶颈

据中原地产研究中心统计数据显示，2017年土地总成交金额达2795.6亿元，同比上涨达225%，创历史新高。房企在2017年跑马圈地十分“疯狂”，然而从拿地的态度与难度上看，阵营分化明显。

中国指数研究院选取50家百亿代表房企进行研究，5000亿以上阵营、1000亿-5000亿房企、500亿-1000亿房企拿地金额占销售额比重均值超40%，开疆拓土态势加剧，拿地结构更趋均衡；300亿-500亿、100亿-300亿房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%，与500亿以上房企差距拉大，且拿地城市更集中于二线城市，拿地竞争力相对较弱。

除了在拿地上不具优势外，在信用债与海外债的融资成本上，300亿-500亿阵营也是以6.43%和7.4%高于其他阵营。

业内人士认为，从行业发展趋势看，集中度在加速提升，对于300亿-500亿区间的企业来讲，融资、收并购、资金等各方面都不占优势，部分进取型企业努力增加规模以谋求向上突破，部分企业则聚焦主业，发展生物医药、环保等轻资产业务以谋求更多增长触角。

（新闻来源：华夏时报）

美联视角：三四线城市今年的市场走向，将对这些黑马的命运产生重要影响，然而业内对于三四线城市走向的判断，目前尚不明朗。要对一些黑马类型的企业积极关注，类似企业拿地节奏快，投资意愿很强烈，但要警惕未来市场降温的风险，只有这样相关房企才可以真正做到业绩成长有底气且有持续性，否则单纯追逐此类销售业绩，也容易出现栽跟头的风险。对于未来目标的制定，第一是不能太高调，否则信息披露也是有问题的。第二是房企需要面对房地产市场降温的问题，积极做策略调整，尤其是在并购和项目转让方面应该有很多新的思路。