为什么博览认为地产有较大概率成为今年的结构行情下新龙头？刚开始还是即将结束？"

从节后至今，与指数8连阳不太相符的是，A股始终没有在某一个板块上达成集中做多的领涨共识，几乎已经把所有的热点都轮动了一遍，这也是节后指数的日线表现上越往后上攻动力越弱的主因之一。其中，只有房地产板块和周期板块表现出了一定的延续性。由于周期上涨逻辑今年面临动能切换，不确定性更多些。本文重点说说过去几年都没有成为中线热点，而今年成潜在结构性行情下新龙头几率更高的地产板块。

整个A股房地产板块，在节后的7个交易日涨了10%。近日的地产龙头甚至已经近妖的泰禾集团，近9个交易日涨了82%，包括5个涨停,近3个交易日连续涨停。也正是以泰禾集团第一次涨停为开端，,A股房地产板块开启了本轮上涨。近期涨幅较大的还有华夏幸福、绿地控股、荣盛发展、万科A、阳光城、保利地产等等。

博览研究员注意到，市场对地产板块的唱多逻辑集中于以下三个层面：政策松绑预期；好业绩要得到股价体现的预期；大资金增配地产股——而在我们看来，如果这三个逻辑持续得到佐证，则地产板块有较大概率成为2018年，在更加极端分化的、更加难赚钱的结构性行情下的新中期热点，成为新的白马和周期龙头。

一是政策松绑预期——市场开始炒作地产股的由头、缘起，是奠定其持续增强资金吸引力的基础。

新一轮楼市调控大幕已经开启，这次不是收紧,也并非大幅度放开,而是分类调控、因城施策,甚至一城多策。较为乐观的观点认为,调控政策没有进一步加码,房地产行业已经度过了最紧张的时期。先是周末有传闻称合肥将取消限价,但随即被有关部门澄清系网络媒体误读。不过随即兰州松绑限购的消息被证实，而此前南京和武汉等地针对留住大学生和海归等高学历人才的优惠购房政策，也被认为是变相的松动楼调整政策再次拿出来说事。这也让预期层面对2018年“楼调长效机制建设、因城施策”，是否会带来中短期更多实质性的松动，有了更多期待。

二是好业绩要得到股价体现的预期——地产板块成为中线结构热点的“必要非充分条件”。

房企纷纷披露了2017年度的销售情况，相对于股价的增长，销售金额的增长同样惊人。尤其是龙头企业远高于行业平均线的业绩增长水平，宣告了“赢家通吃、强者恒强”时代的到来，也强化了房地产龙头股的看涨预期。

而由于房企普遍采取了预售制度，房企对2018年来业绩的增长仍具有较大的确定性——比如，近期龙头泰禾集团就是在其董事长夸口2018销售业绩再翻倍后，开启的疯涨之路。根据相关估算，2017年A股龙头房企业绩增速平均达到20%以上，2018年、2019年将进一步提升至25%左右。同时2018年龙头房企销售金额平均增速预计将达到40%，为其2020年及以后业绩高增长提供有力支撑。

再考虑到，过去一年相对于港股内房龙头的涨幅（普遍翻倍，数家涨3-4倍），A股万科等龙头的涨幅相当逊色，市场对于今年政策要素改善背景下，A股地产龙头拉平或至少拉近与港股内房龙头的涨幅，是有了更多期待的——港股市场中的内房股，在2017年的市场表现十分惊人，上涨三四倍的不在少数。虽然到年底，内房股出现了调整,不少个股这一波下跌幅度超过15%，没有下跌的也处于横盘状态。但进入2018年,内房股扭头再来。碧桂园再一次创出了历史新高。8日，碧桂园上涨7.27%，万科企业、中国恒大、融创中国等内房股也纷纷大涨。这自然强化了A股地产与港股内房的比价效应。

不过，也要注意到，在龙头房企市占率加速聚集、强者更强的行业格局下，对那些中小上市房企是更加的不利的，要更加警惕。今年的好业绩会更多地集中在更少的龙头股上，所以板块内部龙头上涨与业绩差的滞涨分化，恐怕也会更明显。

三是大资金增配地产股——地产板块成为潜在中线热点的最关键、最直接、决定性因素。

2017年囤积在热点周期和白马上的资金，在其出现退潮迹象后，有转移阵地（卖出部分性价比不高的，而）在地产板块上提升配置（让其达到至少于其他板块品种至少“均衡水平”）的诉求（无论是确实看好地产的安全估值，还是新一轮割韭菜的说辞）。许多机构对2018年展望中，都认为2018年上半年是房地产板块最佳配置时点(超额收益区间起点)，板块机会预计将延续到2019年。而上述两条理由，则是机构增配地产股，并作为大力唱多地产板块的依据。

据悉，截至2017年三季度末，地产板块公募基金持仓比例仅3.1%，处于近十年低点。行业龙头如万科、保利股价仅对应10.2/8.5倍2018年市盈率，估值优势显著。并且，截至2017年末，地产板块估值水平依然低于一年及三年中枢水平，相对全部A股PE及PB折价分别为17%和1%，但若剔除银行股，板块PE及PB折价率为42%和21%。

而在博览研究员看来，相比上述第一二条看涨的依据，逻辑上存在的部分争议——比如，兰州的松绑限购，武汉合肥南京等地的高学历人才优惠购房，舆论认为是政策松绑的表现，但地方政府坚决不承认这种说法（兰州在文件中就明确表示，此番调整是为了落实全国住房城乡建设工作会议关于“抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展”有关工作要求），那么体现在预期层面，就会产生迷惑性：到底是听市场舆论的鼓噪（政策实际在松），还是听政府的官方说辞（坚决否认是放松）呢？这对持续唱多地产板块是容易产生预期分化的。

再比如，是否销售业绩好，股价就要给予对应表现？2015年，特别是2016年，楼市是比2017年更繁荣的，但整体金融大环境的去杠杆下，地产板块也并没有表现。而且从历史上来看，业绩好并不是地产股就能表现好的决定性的划等号的因素，而只是一个必要的基础条件而已。

也就是说，楼调政策松绑和上市地产企业年报业绩大涨，虽然是推动近期地产板块大涨的强力催化剂，但其在对地产板块的“持久向上推动力”上，是存在衰减很快，预期随时发生变化的。

而相比之下，机构增配地产股则是我们认为可以中期看好地产板块的最关键理由。

众所周知，推动股价上涨的根本动力还是资金，而2017年A股的机构化倾向已经非常明显，监管层也是在有意无意的引导机构强化对市场趋势的话语权，以便于壮大所谓“价值投资”的氛围，2018年这种倾向会更加明显。而机构配置因其资金量和风格的问题，一般是不会、也很难快速换股的。

所以，如果机构舆论都认同增配地产的逻辑，我们才会相对安心一点地把时间拉长一点看地产股未来的趋势性上涨可能性，并且考虑其成为今年新的中期结构性热点龙头的几率——不过，目前我们只看到天风、招商等部分券商在鼓噪这种配置策略，但机构资金是否已经在行动，实际在增配，仍待考证。

简言之，方向是在聚焦地产，但能否“成龙”，仍待定。