投资房地产绝大多数人的想法都错了尊敬的陆金所VIP客户大

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正文开始：

尊敬的陆金所VIP客户大家好，我是钱多多。今天多多想跟大家讨论下与房地产相关的金融产品——房地产指数基金。回首过往10年，大家都会觉得在一线城市买套房是回报超额的投资，很少有人关注到其实买房地产指数基金可能是门槛更低，回报率更高的理财方式。今天多多来跟大家具体分析下。

一、全国房价走势

过去10年，北上广深的房地产收益都挺不错的。

13年时间里，一线城市房价平均上涨7.42倍，大约16.7%的年复合收益率。

二线城市上涨速度慢一些，而且不同城市差别也比较大。以南京为例，大约上涨4倍，济南3.5倍，重庆3倍，长沙、成都、长春上涨2.5倍。其它二线城市基本在这个范畴。平均下来，全国二线城市13年里房价平均上涨了3-4倍。

到三四线城市房地产收益就千差万别，整体的话比二线低一些，平均上涨2-3倍。

这些是对应城市的平均值，具体到对应的小区，实际收益还会有差别。这个收益是挺不错的了。买房子不需要特别高深的技巧，大多数人也会认真做功课，所以在房地产上，相对来说是容易赚钱的。

二、房地产指数基金走势

房地产指数基金投资的是房地产股票，归根结底，背后投资的是房地产开发公司。也就是像万科、保利这样的房地产开发公司。我们平时看到的新楼盘，就是这些房地产开发公司建造的。它们从银行融资，然后贷款买地，建造新楼盘，然后卖出去。

我列举几个房地产行业的指数基金给大家看下，近几个月涨势非常不错。

其中国泰国证房地产指数基金160218，背后对应的指数是国证地产指数399393。

这个指数以2004 年12 月31 日为基日，以1000为基点。截止到2017年1月9日，是8067点。考虑过去每年的分红，背后指数是上涨到了约11000点。也就是从2005年到现在，13年上涨了11倍。

换句话说，如果把房地产行业指数基金，看成是某个城市的房价，那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。

为何会出现这样的情况？其实也很好理解。

房地产公司是买地开发房地产，利润空间本来就比二手房利润空间更大；而且房地产公司能以很低的成本从银行融资，能比普通居民加更高的杠杆，所以房地产公司平均收益自然高于它们所生产出来的“产品”的涨幅。

当国内房价过去十几年获得很高涨幅的时候，作为房地产公司，自然是能赚得更多了。其中房地产公司的佼佼者，像万科、保利、碧桂园等，更是有很多十年十几倍的股票。

道理很简单啦，同样是倒卖房子，是我们普通人容易赚钱，还是那些大房地产公司更容易赚钱呢？

三、入场房地产指数基金，择时很重要！

关注股票的朋友一定有关注到07-08年大牛市买入房地产公司的，到现在很多还没回本。这是因为07-08年，四五十倍的市盈率、八九倍的市净率，对于房地产行业来说，明显是太贵了。买的贵了，房地产行业收益会很差。如果在便宜的时候投资，反而会获得更好的收益。

到2017年上半年，前不久房地产行业也是在低估区域的。不过，最近几周上涨幅度比较大，导致房地产行业整体进入正常估值了。

当然，并不是说号召大家投资房地产指数基金。毕竟现在不是低估的，还需要继续等待机会。

四、房地产行业指数基金VS投资房子

首先，两者相关性非常强。主要体现在：房价上涨，对两者都有好处；房价下跌，对两者都有不利影响。

从风险角度，房地产行业指数基金风险小于单套房子。这个比较容易理解。房地产行业包括几十家全国大型房地产公司，每个房地产公司又在全国各地都有业务和地产，投资房地产行业指数基金，相当于分散投资了全国各地的房地产。风险比单一的一套房子要小很多。房地产指数基金也不会遭遇“豆腐渣工程”“地震”等各种风险。

从收益角度，一线城市的房价涨幅都跑不过房地产行业的公司，二三四线就更不用说了。二三四线城市，与其买房子，不如投资低估的指数基金。

两者最大的区别在于波动上。房地产行业指数基金的上涨，并不是均匀的。它会受到股市牛熊市的影响。2007年、2015年发生股灾的时候，房地产行业也会有30-50%级别的波动。而普通的实物房地产，波动在20%左右，也有波动，但是比股票波动小很多。

另外投资房地产指数基金门槛低很多，比如说一个年轻人，开始工作的时候想攒钱买房子，可能需要攒好几年。但是，攒首付的速度赶不上房价上涨的速度，这种情况下就可以用定投低估房地产行业指数基金的方式，让首付的钱上涨速度超过当地房价的涨幅（只要在低估值的时候投资，这是大概率）。然后等首付钱够了，或者指数基金高估了，就转为购置房产，这是一种比较好的投资方法，可供大家参考。

今天多多的分享就到这里，谢谢大家！

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