“深圳房价香港化”还有多远？深圳未来将如何

编者按

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文：张银银

来源：杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903）

岁末年初，深圳的地区生产总值数据刷爆了广东人的朋友圈，甚至波及到了不是广东人的杠杆游戏。

一方面，1月17日，在深圳市第六届人民代表大会第六次会议上，深圳市市长陈如桂作政府工作报告时正式指出，预计深圳2017年GDP总量超过2.2万亿元，同比增长约8.8%。

深圳已无可争议地成为广东地区经济的龙头。

另一方面，有某球时报报道，香港星岛日报网18日称，香港2016年GDP为2.48万亿港元，2017年预计增速为3.7%。

但由于港元兑换人民币的汇率过去一年下跌，若换算成人民币，预计2017年香港GDP不会超过2.18万亿元，

换言之，深圳GDP将首超香港？！

近几年，香港和深圳的GDP增速基本呈倒挂趋势

的的确确，深圳的发展有目共睹。从昔日小县成长为发达城市，高速发展的深圳，也成为名副其实的网红。前段时间GDP还超越了他的兄弟广州。

最近又要超过他的“长辈”香港。

1997年香港回归，彼时，香港作为创造经济奇迹的“亚洲四小龙”其中一条龙，以弹丸之地和不及内地千分之六的人口数量，创造了相当于当时大陆近20%的GDP。而当时的深圳呢？在“某个老人画了一个圈”近20年后，每年创造的GDP还是不及全国的一个零头。

20年河东20年河西，谁说不是呢。先来看看二者最近几年的GDP总值及增速对比。

图1.香港2007-2016年本地生产总值及增速数据来源|香港特区政府统计处

图2.深圳2011-2016年本地生产总值及增速图表来源|深圳2016年统计公报

从上图1、2可以看到：

2015年香港GDP总量是23984亿港元，实际增长率2.4%。

2015年深圳GDP总量17502亿，实际增长率8.9%。

2016年香港GDP总量是24891亿港元，实际增长率1.9%。

2016年深圳GDP总量19492亿元，实际增长率9.0%。

香港和深圳的GDP增速基本呈倒挂趋势。这样一看，深圳超越香港只是早晚的事。很早之前就有预测，超过极有可能就在2017年。事实看来如此。

如今的香港已经褪去了当年“亚洲四小龙”的光环，经济缓慢增长。随着大陆经济的腾飞，香港经济总量在国内的占比已不到3%。而过去数十年的奋起直追，让深圳不负经济特区的使命。

并不是说香港发展不行了，而是每一座城市都有他自己的发展周期，如果说20年前海属于香港的周期，那么现在就正值深圳的发展新周期。

深圳未来将如何，香港的过去有什么值得深圳警惕？

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小心深圳房价香港化

我的好朋友说，她去过几次广东，广州、珠海、东莞、肇庆……但独独就是没有去过深圳，只是几年前在深圳宝安机场有过短暂的停留。对深圳快节奏、高发展、活力、包容……还有普通话印象深刻。

城市发展自有其内在的逻辑和客观条件，同理也适用于香港和深圳。

经济数据并不代表一切。不得不承认，即使2017年深圳GDP超越了香港，但其他方面的差距还是很明显的，比如法治、公平、福利、医疗、环境等等。

正如有分析人士说的，深圳无论人口数量还是地域面积都比香港大，GDP超过香港并不奇怪；加上内地广阔的市场和国际市场的好转，未来可能继续保持高速增长，不仅深圳，内地其他城市都可能赶超香港。

前几天的大会上陈如桂市长也说了，深圳还存在九大短板，这其中就包括生态环境治理问题，医疗、教育等基本公共服务，以及住房保障和供应体系等。

报告还直接描述深圳房价高，人才住房和保障性住房缺口较大。把“房价高”三个字赤裸裸地写进了报告，实属不多见，侧面也能看出政府对改善住房问题的诚意。

杠杆游戏曾多次分析过深圳的房价。受困于地理条件，深圳的土地稀缺。反馈到楼市上就是近年来，深圳房价水涨船高。

官方数据显示，2016年，深圳新房、二手房成交总额超过6660亿元，相当于平均每日成交18亿，想想有多夸张！

2017年，深圳楼市有降温的势头，该市规土委近日的数据显示，2017年深圳共售出25820套一手住宅，面积259.3万平米。而新房价格在经历连续15个月连跌之后，去年的均价为54445元/平米。这样来看，深圳2017年一手住宅成交额约为1411.8亿元。

二手房方面，数据显示，2017年全市二手房成交73830套，面积约538.6万平方米，按照深圳二手房住宅成交均价56868万元/平方米的价格来估算，2017年深圳二手房总成交额为3062.9亿元。累计全年总成交额4474.7亿元，比2016年少了2000多亿！

尽管如此，深圳房价依旧高到惊人，从新房数据也可以看出，供地迟迟跟不上。不否认，深圳确实缺地。杠杆游戏很早之前就做过数据比对，深圳一年的竣工面积，只相当于重庆一个较大的区。

相信对每一位创业者，或应届毕业生来说，深圳都是一座极具魅力的城市。300多家上市公司（包括海外），8000多家（据说现在又增加了，不止这么多）高新技术企业，令他的邻居，广东省省会广州黯然失色。

但一想到深圳对毕业生而言不甚友好的房价，恐怕很多人也在用脚投票选择离开了。

不过相对于香港而言，深圳这个价格又稀松平常了。发张前段时间杠杆游戏的小伙伴去香港的房价图给杆友们感受一下：

可以预见，高速发展的深圳，土地正变得越来越寸土寸金，这和香港又何其相似？房价高到离谱，如果其他产业被排挤，最终成为少数人的杠杆游戏？

作者：张银银

来源：杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903）

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