422轮！1500万元/亩！龙湖来了！郑州南龙湖抢地潮背后真相，你读南龙湖毛坯都要13000了！"

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接天气，接地气，大家都看的地产自媒体！

正商28个亿拿6号地、9号地、10号地；龙湖地产9亿拿7号地；雅居乐11.7亿拿8号地。曾经南三环你看不起，现在的南四环你嫌远，如今各大房企争相入驻，南龙湖你也要高攀不起，南龙湖毛坯都要13000了。

作者│静水

这是不少房地产圈里的人今天下午推过来的信息。

结果比地块更值得关注。

也许是好久没有这么热闹过了，也许是市场比房企更需要这五块二类居住用地的竞拍结果，很多人嗅出了南龙湖地王的味道，也嗅到了其他更复杂的说不清道不明的味道。

房企扎堆竞拍，龙湖地产终于亮相，楼面价不停地变动着数字，地价不限……南龙湖，无数个刚需族的栖息地，正在被这次土拍结果所带来的预期影响着。

南龙湖的未来如何？其他组团的未来如何？郑州市场的未来如何？这才是外界关心的。今天，我们讨论一下，南龙湖这五块地为什么会有这么大动静？

这股波澜真的和动物有关吗？

“明天，郑州楼市2018第一只黑天鹅也许要飞来！请抬头望向南龙湖的天空。”

这句话，相信很多人都看到了，纷纷发表评论。它来自于一家自媒体的预测，很玄乎，很刺挠，欲言又止，又很直接。2018年，黑天鹅不仅有，而且不止一只。什么样的黑天鹅？每个人心中都有疑惑，但又找不到准确答案。

1月22日，作为国家中心城市的郑州，其规划中的南部新城的焦点地区龙湖镇，在郑新快速路和绕城高速交叉口附近公开出让五块二类居住用地，合计约347.18亩。

五个地块都在一片，西边是开发多年的南龙湖，北边是郑州“南五环”，东南向是机场高速和港区。区域是优质区域，位置是好位置，地块平整、集中，是好地块，不限价、不熔断，谁有本事谁买走。

唯一的担忧，就是将来能不能卖上好价钱，毕竟市场稳、地价稳、房价稳是第一位的。这有点下赌注的意思。

所以，这五块地的竞拍结果在很大程度上会影响人们的预期。

简单归纳一下外界关注本次土拍的心理活动和市场预期：

利好

论

让全省刚需为新郑兑土地份子钱，将有力激发刚需们在省会和县城之间奔波的战斗热情……

期待南龙湖起飞，我看好南龙湖。

南龙湖都有黑天鹅了，那郑州不是更厉害了。

自从我来到南龙湖，一直都好奇为什么这块好地怎么没有开发？东隔壁和北隔壁就是管城区的地界了。位置干净利落，地块大，交通便利，后期地铁16线口。曾经想过这个位置搞个高中也许是龙湖之大计。

这个地块儿应该是龙湖锦艺城北边的吧。西侧紧邻郑新快速路，出门向北上绕城分分钟的事儿，往火车站去直接绕城换京沙，往东去郑新快速路过了南四环互通立交直接上南三环或者上中州大道，南边隔条马路挨着锦艺城，去锦艺城商业溜达着也就去了。配套交通都还行，坐享其成，可以可以。

玄幻

论

且看风云变幻，大佬厮杀!波诡云谲，也许会产生多骨诺米牌效应。

其实，和南龙湖看似有关，又无关。

说实话，我嗅到了南龙湖地王的味道。

希望郑州市场早日恢复正常状态。

静观其变，市场好像比我们更需要这块地的结果。

如果拍地真的是不限价不熔断，价高者得的话，那么它对整个郑州房地产市场的影响、对未来走势的无言期许是巨大的，它在无形。

冷水

论

那么偏的地方我赌楼面价不会超过5000，18年国家的目标是控制楼市，提升股市，拭目以待。

这地方不是一般的堵车，不常去，去一次堵一次。

黑天鹅又如何，马上出调控政策能把毛给你拔光。

黑天鹅的几率较低，即便出现也不及郑纺机十分之一的威力，况且三日内又被大势所灰飞烟灭，没有了一丝尘埃。

从发展潜力上看，南部新城有料

外界这样传：新郑市龙湖镇将于1月22日推出347亩住宅用地，引来国内一线和本土大牌房地产商争相竞拍，据传碧桂园/金科/保利/雅居乐/华润/万科/中骏/新城/龙湖/华夏幸福/正商/锦艺/康桥/浩创都已缴纳竞拍保证金，鹿死谁手，拭目以待。

实际上是这样：

6号地是首拍地块，竞价371轮，正商获得，成交价80087万元，楼面价6141元/平米，单价1228万元/亩，溢价88.94%。

7号地竞价377轮，由龙湖地产拿下，这也是一线品牌房企龙湖地产进驻郑州后首次摘地，憋得时间不短了，成交价92193万元，楼面价7068元/平米，单价1413万元/亩，溢价117.47%。

8号地经过422轮竞价，最终被雅居乐地产以11.7682亿总价拿下，地价高达1504万/亩，楼面价达到7516元/平米，溢价率131.28%。

正商完成帽子戏法，将9号地、10号地再度收入囊中。其中9号地经过244轮竞争以10.2416亿成交，地价高达1458.71万/亩，楼面价达到7293.80元/平米，溢价率165.22%。

10号地118轮后以9.9549亿成交，地价高达1458.17万/亩，楼面价达到7290.42元/平米，溢价率165.12%。

在十年前，郑州的总体规划（2006～2020）中提到，郑州市的主要发展方向为东西平衡发展，兼顾向南扩展。这便是一心两翼，兼顾的南向发展基本是指以新郑为主的大南区。

这是2010年之前的发展规划，其实郑州核心早已发生改变。

十年后的今天，在“一揽子”利好政策驱动下，郑州市域城镇体系是逐步形成以主城区、航空城和新城区为主体、外围组团为支撑、新市镇为节点、其他小城镇拱卫的层级分明、结构合理、互动发展的网络化城镇体系。

新郑龙湖镇位于双城驱动中间地带，轨道交通、郑州高铁南站等都在倾斜。

南龙湖起初作为教育宜居健康城，当时也是高端置业热门区域，洋房、别墅林立，如龙泊圣地、康桥林溪湾、正商红河谷等。后来，逐渐成了承接郑州主城区刚需外溢之地，房价一路攀升，突破万元大关。

笔者观点

1、国家中心城市留给郑州大发展的机会很多，需要更多的人才和空间。这就保证了基本面。

2、主城区越来越成为价格高地，逐渐城市化（而不是城镇化），三区（东部新城区、西部新城区和南部新城区）和四组团（登封、巩义、新郑、新密四个外围组团）将迎来快速发展期。

3、开发商队伍分化越来越明显，越来越多的品牌房企加大外围布局，快速储备土地，参与到城市大发展之中，人们的居住品质会有所改观。

4、不论南龙湖这五块地竞拍结果如何，敲门砖声音有多响，都改变不了市场趋稳和严控地王的决心。

因为，还有一把剑悬在高空：各地要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。（河南省住房和城乡建设厅河南省国土资源厅关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知豫建房管〔2017〕15号）

5、已经有行业人士测算了，这些地块将来开发出来的房子，价格至少要卖到12000元/平方米、13000元/平方米。卖啥价钱是企业的事情，能不能卖到这个价格，还要看市场行情和城市大发展的进度。

6、郑州近郊、远郊处处都是价值洼地，没有绝对的好坏之分，刚需看需求，炒房请绕道。有时候住在远郊地铁口，如果环境还过得去的话，比窝在市里边舒服多了。

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