面对万亿级规模的蓝海市场，心动的同时要引发哪些思考？长租公寓

长租公寓，一个规模号称万亿级的蓝海市场，一个备受国家政策支持的风口行业。场内“玩家”已从最初的创业企业、中介机构逐步壮大到更多大型房企。

据克而瑞数据，TOP30中的房企已有三成进入了长租公寓市场。碧桂园去年12月底在上海落地首个长租公寓BIG+国际社区，融创战略投资自如，华润、绿地等都宣布进军长租公寓市场，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领域早已形成规模，还有复星、世茂、佳兆业……涉足长租公寓领域的房企名单不断加长。

房企有着比其他玩家更强大的资金和拿房实力，被视为搅动长租公寓市场格局的一股洪流，也被寄托成为长租公寓多重困境的破局者。知名房企入局同样面临着房源获取难、回报周期长、“轻重”取舍等问题。

找房源房企同样面临获取难题

万科内部人士透露，自他们开始在市场中寻找存量物业，准备做长租公寓品牌“泊寓”后，已有多家企业主动向他们寻求合作。他指出，“其中有部分资产实际是不好处理，问我们要不要做长租公寓。”

在该人士看来，“市场中有企业把长租公寓当成工具而非业务，会用不好卖的资产做长租公寓，看起来是个既能处理低效资产又能做新业务的好途径。但既然资产已不优质，做长租公寓也是很难实现盈利的。只要是眼光看得长远的开发商，就不会去获取这样的房源。”

目前，房企在打造长租公寓项目时，房源主要是通过自建、收购或租赁等方式获取。但除了使用自持物业外，房企要在一二线城市的核心片区找到令人满意的资产做长租公寓也并非易事。

看模式重比轻更有利可图

房企目前做长租公寓的商业模式并不通畅，主要是受到融资成本与租金收益倒挂的影响，而只能使用少部分租赁用地和被低估的商业物业。

对房企做长租公寓的模式中，“轻资产做规模，重资产做盈利”的观点似乎已成共识。目前，房企也多是轻重结合，并会逐渐向重资产自持倾斜。

由于长租公寓利润低、回报周期长，房企做长租公寓需要先通过轻资产做大规模，提升品牌影响力以及运营能力，然后在等待租金上升、租售比回归合理水平、融资成本合理后，逐步向重资产持有转型。

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前述万科内部人士认为，在盈利结构上，除了租金收入，开发商在长尾服务和打通产业链上比其他运营商更有优势，如加入联合办公、商业消费等使之成为城市资源聚集点后，成为长租公寓新的利润增长点。