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正文开始：

万达，自带“热点”体质，与之相关的新闻，总能抓住网友眼球。

从之前的“买买买”模式，到这两年转为“卖卖卖”，一个个大手笔生意的背后，是万达集团商业格局的巨变。昨日，这盘大棋又现关键节点。

1月29日，大连万达集团官方发布消息称，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁云商、融创中国和京东340亿元入股万达商业，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

对这次五家巨头参与的战略合作，万达集团定义为“全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一”。

更名引资，为万达商管A股上市铺路

据披露，此次合作的细节是，腾讯投资100亿元，持股比例为4.12%，苏宁和融创中国分别投资95亿元，持股比例分别为3.91%，京东投资50亿元，持股比例2.06%，共计占万达商业股份比例约14%。按照这一比例计算，万达商业目前的估值为2430亿元，高于万达商业从H股退市时的估值（2400亿港元）。

据悉，引入新战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团。万达方面表示，将在1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，各方将推动万达商管集团尽快上市。

关于此次组织架构调整引发的更名，万达方面表示，这是转型的需要，也是资本市场的需要。成立商管集团将使公司战略更清晰，商业模式更纯粹，也为了使市场估值更高。

340亿，让王健林的“可靠方案”落了地

2014年12月，由大量国内商业地产项目组成的资产包“万达商业”，在港交所实现上市，成为当年港股规模最大的IPO。

2016年9月20日，万达商业从香港退市，欲回归A股。

对此，王健林曾多次表态，认为万达商业的估值偏低，回归A股是出于市值管理的考虑。

戏剧性的是，自万达商业从港股退市之后，H股和A股的房地产股票便开始大涨。

目前，A股IPO审核越来越严，上周18家公司上会，仅有3家获得通过，14家被否，1家取消审核，通过率仅为16.7%。在这种环境下，想要回归A股，可能需要等待更长的时间。

今天万达商业引入340亿战略投资，与它私有化和回归A股有什么关系呢？

原来，万达商业在退市时签了一份对赌协议。据《万达商业私有化投资基金推介说明书》显示，若万达商业成功私有化之后，未能如约在2018年8月31日前在A股上市，万达集团将会以每年10%向基金回购全部股权，费用前总回报约为20%，而需扣除主要费用，如利息、过桥、承诺函、2年管理费及通道管理费等开支，预计扣除费用总计约为16.5%-20%。

换言之，一旦2年内不能登陆A股，万达将面临回购款、利息以及相关费用的支付，这对万达短期流动性是巨大威胁。

这就解释了去年7月，万达和融创中国在联合公告中表示了尽快完成交割的这份“焦急”，“双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。”

而29日万达官方发布的公告称，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

王健林在万达集团2017年年会上表示，“万达要逐步清偿全部海外有息负债，万达商业H股退市资金也有了可靠方案。”外界分析，王健林此话的意思应是，如果万达商业未能登陆A股，股份回购资金已有了可靠方案，而此次战略合作，正是其口中的“可靠方案”。

四巨头入股万达商业能做什么？

万达集团在官网对五位合作伙伴优势作了简约介绍。

万达商业是万达集团旗下核心企业，是全球规模最大的实体商业巨头，截至2017年底，持有已开业商业面积3151万平方米，在我国开业万达广场235个，年客流31.9亿人次。万达集团还拥有文化旅游城、酒店、影院、儿童产业等海量线下消费场景。

腾讯拥有全国最大的社交网络平台，依托强大的社交平台和大数据技术，腾讯为用户提供多元化的数字内容，并协助广告主触达数以亿计的中国消费者。

苏宁是我国领先的线上线下融合的互联网零售企业，基于物流、金融、科技能力创新打造智慧零售的新模式，在电器3C、母婴用品、生鲜快消形成了全渠道的专业经营能力。2017年苏宁易购零售稳居国内线下第一、线上前三，成为我国唯一同时进入线上线下前列的零售商。

京东业务涉及电商、金融和物流三大板块。京东商城已成长为国内最大的自营式电商企业。

融创中国专业从事高品质住宅及商业地产综合开发。2017年销售金额位列全国房企第四位。

对本次合作，苏宁公告称，对于苏宁来说，万达商业拥有完善的商业广场物业资源以及丰富的品牌商户资源，具有较大的线下入口价值；而对于万达来说，苏宁有着丰富的零售业态以及庞大的物业资源需求。双方此次深化业务合作，能够形成有效的优势互补，资源整合。

作为战略投资者之一，京东表示，腾讯、京东、万达是无界零售下“知人、知货、知场”的完美组合，腾讯的线上资源、数据能力，万达的线下资源，以及京东强供应链和物流能力的融合，将为品牌商提供最全场景的数据、最广覆盖的用户、最全面最流畅的零售解决方案，大幅降低传统零售业态和品牌商的成本，提升运营和营销效率。

据了解，重新定位的万达商管集团将利用腾讯、苏宁、京东线上流量与自身线下商业资源开展多方面合作，共同打造线上线下融合的“新消费”商业模式。而腾讯和京东将在线上运营、用户数据、移动支付、消费金融、仓储物流、云业务等领域与万达商业展开全方位合作。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，类似互联网企业入股，有助于实现万达后续商业管理业务的发展，也有助于后续改造商业地产业务。从实际情况看，万达当前此类集团业务独立发展，利好其专业化运作，后续也有助于商业资源的输出。

万达资产布局路径清晰

万达商业集团是万达集团旗下的4大业务集团之一。

2017年7月，万达商业将旗下13个文旅项目91%的股权，以及76个酒店项目，分别售予融创和富力。638亿的交易价格，也成为中国房地产史上规模最大的“世纪交易”。

此次交易后，旗下的资产以商场（包含商场管理运营）业务为主，且都包含在万达商业拟上市的资产包中。

这部分商场就是万达广场，截至2017年底，中国开业万达广场235个，年客流31.9亿人次。作为万达集团最主要、最优质的资产，王健林在2017年的年会上强调，要加快万达广场全国布局，尽快多签多建项目，更早将万达广场发展到千店规模。

据悉，2016年后开业的万达广场多以轻资产的形式运作，但总体而言，这部分资产仍是“轻重结合”的状态。有分析认为，相比文旅和酒店项目，“万达广场”的运营更为成熟，并能轻松实现单个项目的资金平衡。

因此，剥离之后的资产更为优质，对其估值大有帮助，也更加有助于实现上市。

另一方面，万达对于海外上市平台的腾挪也在进行。

1月29日，万达商业集团的海外上市平台万达酒店发展发布公告称，以3.15亿澳元出售万达位于澳大利亚的两个项目。同时，买方还将承担8.15亿澳元的债务。此前的1月16日，万达酒店发展宣布整体出售伦敦项目。

这两笔交易后，万达酒店发展的海外资产仅剩一个芝加哥项目。根据公告，这个项目也将被“建议出售”。

若以上交易全部完成，万达酒店发展平台上将仅剩福州恒力城一个项目（原壳公司恒力旗下的项目），以及万达文旅和万达酒管两个轻资产公司。这两家公司是在“世纪交易”后被注入海外平台的。

这也将意味着该平台基本完成重资产的剥离。

由此，万达商业的资产布局思路已变得清晰：以文旅和酒店管理为主的轻资产业务在香港上市，以“万达广场”为主的轻重结合的资产则谋求在A股上市。

一位不具名的券商分析师表示，2015年启动的轻资产战略后，万达很难实现规模的进一步发展。同时，海外投资受挫和重资产运营文旅项目的失败，在一定程度上削减了万达持有的资产规模，也限制了其投资方向。

他认为，在此情况下，万达商业的核心竞争力，只剩下大量的万达广场项目，以及对商业和文旅、酒店等项目的运营能力。因此，万达谋求将这些“核心资产”注入合适的资本市场平台，有助于实现资产价值最大化，这是其现阶段最好的选择。

新闻链接

万达：不会选边站队 也不会退出房地产

对于万达商业与腾讯等投资者的合作，个别媒体解读为万达在互联网巨头“新零售”的竞争中“选边站队”。今日，万达集团表示：纯粹从公司商业利益出发选择合作伙伴，万达仍然是万达商业控股股东，并拥有线上线下融合发展的主导权和决策权，不会“选边站队”，也不会做伤害其他方利益的事。

万达集团表示，“万达将彻底退出房地产”纯属误读，消息中明确指出是万达集团旗下企业万达商管集团不再进行房地产开发。2017年万达集团年报中明确今年成立地产集团，继续开发万达广场重资产等房地产业务。

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