第二CDB有戏!楼价、成交皆利好!节后首场土拍潮在即看广州金融城的规划始于2012年

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广州金融城的规划始于2012年，自公布之后，一直被寄予厚望，但其土地出让史却颇为波折，多次出现流拍，且开发建设进度严重滞后。

节后，广州土地市场马上就要热络起来了!

2月28日，广州节后首场大规模土拍潮即将拉开帷幕，共6宗地出让，目前，仅金融城两宗商业地各有一个报价，相对来说，热度略高!

尽管在过去几年，金融城的土地出让数量少、且基本为商业用地，多年开发成规模，但是其靠近珠江新城、一线临江的地理位置，却注定了其重要性。在最新颁布的《广州市城市总体规划(2017-2035年)》的草案中，以金融城为核心的"第二CBD"与天河北、白鹅潭、白云新城等12个区域并列为城市级次公关服务中心，重要性仅次于第一级的城市公共服务中心。因此，28号的土拍显得引人关注。

不仅如此，在克而瑞的数据后台我们发现，尽管金融城近年推地少，但是，其板块里面的楼价却是稳步上升。在楼价表现上，它并不输于珠江对面、另一个备受关注的处女地琶洲。

为此，我们从市场供求、楼价等几个角度，从与琶洲的对比中，透视金融城的发展未来。

首先，我们还是先来看看下周土拍的的地块情况。

土拍预告

2月28日，广州节后首场大规模土拍潮即将拉开帷幕，共6宗地出让，分别来自天河金融城、花都凤凰路、从化江埔、增城朱村等地，其中出让楼面价最高的是去年因故中止的花都凤凰路地二期用地，为17250元/平米，其次是金融城的两块商务用地，均为16304元/平米。

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目前，除金融城两宗商办地有报价外，其余地块均无人报价，着实有点冷。

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金融城近年土地成交较少，以商办为主

相对其他还未有报价的地块而言，金融城两宗地，在本轮土拍潮中已算热门，那么近年，金融城的土地成交情况如何?

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作为广州的第二CBD，位于第三中轴线的核心位置的金融城，近三年成交土地只一个形容--少!

克而瑞数据显示，2016年-2018年，仅2017年1宗商办地成交，总价为134611万元，建筑面积83093平方米，而2016年全年0成交，2018年截止目前，还未有成交。

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注:2018年数据截止2月25日

琶洲板块土地近三年出让9宗地，均为商办地

说到这里，我们不妨来看看同样以发展总部经济为主，与金融城板块隔江相望的琶洲板块近年的土地出让情况如何?对比两地，它们物业的发展情况又是如何?

据克而瑞数据显示，琶洲板块近三年成交的土地均为商办地，这也体现了广州对其发展商务区的定位;除去仅过去两个月不到的2018年尚未有土地成交外，2016年及2017年均有成交，共9宗，其中以2017年成交土地建筑面积最多，共成交了8宗、36.7万平方米的商办地，成交总价为52.6亿元。

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注:2018年数据截止2月25日

商办物业:金融城一年成交升幅909%，价格最多涨18%，两个指标高于琶洲

商办物业方面，对比近五年金融城的数据，除2014年无成交及2018年仅过去两个月数据未齐全外，其商办物业成交量呈逐年增长的趋势，且升幅惊人!其中环比升幅最大的是2016年，共成交了48065平方米的量，环比增加909%，而作为楼市动荡年的2017，其商办物业的成交量也较2016年多出一倍多的量。

价格方面，剔除无成交的2014年和未完结的2018年，金融城近五年的均价走势也是在逐渐增加的，价格区间为2.8万/平-3.5万/平米，其中，环比涨幅最多的是2017年，涨了18%。

总的来看，金融城商办物业的成交，无论是量，还是价，各年环比均为正数，且增幅度极其可喜。

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注:2018年数据截止2月25日

至于琶洲的商办物业情况又如何?

据克而瑞数据显示，2014年-2016年，琶洲的商办物业成交量呈逐年增加的态势，其中成交面积环比增幅最多的是2015年(成交39685平方米)，增加了112%，其次是2016年(成交75209平方米)，环比增90%，而去年共成交了71100平方米，环比下降了5%。

近五年，琶洲商办物业成交价格区间为2.9万/平-3.4万/平，除去无成交的2018年以及均价环比跌幅21%的2014年，其余年份的均价环比都在涨，不过涨价幅度，到了2017年，有收窄迹象。

数据可见，近两年，金融城商办物业无论从成交量还是成交价都比琶洲要高。

金融城2017年成交了近10万平的量，而琶洲仅成交了7.1万平的量，较金融城少成交了近3万平。

2017年以前金融城商办物业的均价均在琶洲的碾压下度过，而到了2017年金融城则以3.4万/平米的成交均价反超琶洲3.3万/平米的均价。

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注:2018年数据截止2月25日

公寓物业升幅:琶洲胜出

由于金融城配套方面的不成熟以及货量的补给不充足，其公寓近五年的成交量，除去2016年(成交了72100平方米，较琶洲同期的5299平方米，多了66801平方米)外，均较琶洲少。

而价格方面，琶洲近年的涨幅显示要比金融城更有可看性，最近两年涨由也要大些。

金融城近五年公寓的均价除了2015年略低，为26792元平米方外，其余年份均在3.2-3.4万/平米左右。

其均价环比两跌两涨，2014年、2015年金融城公寓价格环比都是下跌的，分别为32264元/平米和26792元/平米，跌了9%和17%;2016年和2017年公寓均价分别为33311元/平米和34018元/平米，环比分别涨了24%和2%。

琶洲方面呢，综观近五年数据，2017年、2018年琶洲公寓均价较高，在4.3万元/平米-4.5万/平米之间，华丽的价格完全可以与住宅相媲美;而2014年-2016年，琶洲公寓价格则相对较低，均在2.8万/平米左右徘徊;其历年价格环比涨幅最大的是2017年，涨了58%。

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注:2018年数据截止2月25日

金融城发展困局如何打破?

广州金融城的规划始于2012年，自公布之后，一直被寄予厚望，但其土地出让史却颇为波折，多次出现流拍，且开发建设进度严重滞后，因此，金融城近期也做了诸多创新措施谋求突围，包括推进开发进度，金融城在配套建设上尝试了诸多创新措施;为应对产业布局单一，金融城对竞买人资格进行了突破，从传统金融业转向泛金融企业等。

随着出让条件逐渐规范、限制条件越来越多，金融城土地地价逐渐呈现底价成交的趋势，比如本轮金融城出让的两宗地，临近出让日期，也仅一个报价，以底价成交的可能性极大。

金融城开发滞后，交通原因必不可少

相信大家都知道土拍经历相当曲折的金融城开发是相当滞后的，那么为什么呢?当中免不了交通的原因。

目前整个起步区与外界连接的道路主要是黄埔大道、科韵路、临江大道、车陂南路。

起步区内部的道路全部被清除并重新规划，内部目前尚无成型道路。若要出入通行，极度依赖内部交通配套的完善。

由于黄埔大道、科韵路等主要交通干道目前的交通流量已经饱和甚至超负荷饱和，致使金融城起步区对外通道受限，特别与南(琶洲、南站方向)、北向(机场方向)的通道联通并不顺畅。

因此，从交通条件角度分析，与琶洲总部区相比，金融城起步区的发展会与轨道交通联系更为紧密，金融城内的项目对轨道交通依赖度更高。

另外，受岑村机场限高120米的客观因素影响，近几年，金融城内凡规划高度超过120米的项目或直接停工，或完全未动工，对整个金融城的建设进度产生极大阻碍和影响。

尽管如此，在新一轮规划及其地理位置的条件下，它的前景还是不可限量的。