大树:2018年房事 环境、趋势、分化与节奏
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作者:广州赢韬投资咨询有限公司董事长、创始人 陈国刚
最近房事又被炒火了，不过这次不是涨火了，而是跌了!
国家统计局公布了2018年1月份全国70个大中城市房价数据。数据显示2018年1月份，全国70个大中城市房价指数同比上涨5.4%，环比涨0.3%，涨幅比2017年12月小幅回落。
这样的数据显示:房地产市场虽然涨幅回落，也还是稳稳在涨。这本来没什么，但是这个数据虽然不是那么准确，却还是被无数人盯着呢，稍有个风吹草动都会被放大。
这不，大家细细的扒了下详细数据，发现今年1月份的一线城市房价同比出现了负增长了0.3%，大家惊呼一线城市房价跌回了一年前。
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再加上一线城市房价走势对全国房价的引领作用，于是乎小伙伴们开始不淡定了。大树虽然早有心理准备，但是作为生产生活在一线城市的五好青年还是娇躯一震。第一时间跑去看我家小区的价格是不是真的跌到了一年前:
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最近两个月小区真实成交价3万，而一年前成交价大约19000，同比涨57.8%。
看了链家的成交数据，大树放心了，管他一线城市房价跌不跌呢，我家房价没跌就行，嘿嘿。
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广州的房价同比并没有那么差，但是也不代表统计局的数据就是错的，事实上如果看北京的成交情况，房价确实跌了，而且跌得不是百分之零点几，而是百分之十几，可以说是领跌全国，一线城市的房价被平均了。
在大家的印象里，北京的房价走势是领先全国的，全国很多地方的地产政策都是看着北京然后有样学样。但是现在北京的政策却是其他地区学不来的，你家附近不会像北京一样整出个雄安新区，也不会像北京一样没事搞搞安全检查。
没有了政策环境的传导，现在来看，北京房价对全国房价的引领作用也就不存在了。事实上，从2017年下半年开始，这个走势就是背离的，所以这次的一线城市房价同比下跌对你家的房子走势并没啥指导意义。
那问题又回来了:
2018年的房价到底怎么走?
能不能买房?
什么时候买合适呢?
这个问题是朋友们问我最多的，但是也是最难回答的，因为每个地方都千差万别，每个家庭也是各有各的状况，很难一概而论回答这个问题。大树只能站在整体的情况说说看法，供大家结合自己实际情况去参考了。
影响房地产价格走势的因素很多，我们可以把它分成三类:
趋势性因素
周期性因素
不确定因素
趋势性因素决定了房价的长期走势，这是决定买与不买的性质问题，周期性因素是决定什么时候买的问题，而不确定因素是安全和风险问题。
房子还能不能买?
房地产的长期走势是由趋势性因素决定的。所谓趋势性因素就是那种长期向着一个方向发展，很难发生变化的因素。
比如从长期看，钱是越来越多的这类因素，放到房地产上，就是人地之间的矛盾是长期趋势性因素。对于这个人地矛盾，现在我们要从三个方面来看。
1
人口和人口流动因素，这是住房需求的最终来源。
最近国内的低人口出生率炒得火热，觉得这么低的人口出生率中国人会越来越少。诚然，过低的人口出生率会使中国人变少，但是这并不代表现在人口就变少了，事实上，现在人口总数还是处于持续增加的:
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这图是中国出生率和死亡率的预测，我们都知道当死亡率超过出生率时人口开始减少，而这个时点要到2034年，也就是说我们还有17年的人口增长期。这还是在当前政策环境下做出的预测。
我们看到图上2014-2017年，出生率是有个明显的上升的，这反映了二胎放开的影响，说明政策虽然不能阻挡出生率下跌的大势，但还是能够改善不少的。所以考虑将来国家计划生育政策的放开和医疗技术进步带来的人口平均寿命的增长，这个人口负增长的临界点还要再推迟。
当然最终，中国人是要变少的，但是即便是这样，也不代表总人口就一定会少多少。
原因很简单，一个地区总人口数量受到这个地区的基础设施和经济容量影响很大，中国人少了，非洲兄弟可以搬进来嘛，这样又会使这个地区的总人口增长临界点再次推迟，总人口的增长临界点很可能还要等20年才能到来。所以，现在我们仍处于人口增长的大趋势里。
说完总量我们看人口流动。这个人口流动方向也是趋势性的，人口向高效率的城市，尤其是大城市聚集是经济规律，除非像北京那样可以用强悍的政策硬来，否则这个趋势很难改变。
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数据来源:wind，申万研究
从省别上看，广东、浙江这两个地方是人口的主要流入地，从城市来看，一线城市中的广州、深圳以及省会、核心二线城市流入潜力大。这里注意，大树剔除了北京和上海，原因是这两个城市人口管制力度很大，这不利于人口增长，但是却图利了珠三角和其他城市。
2
土地供应问题:住宅建设用地是供给长期不足的
中国缺地吗?
不缺地，新疆有大把的地方。
但是这些地和房价没一毛钱关系，因为房价上涨反应的从来都不是土地稀缺而是位置稀缺。改革开放40年了，有人口聚集效果的位置，土地供应是边际递减的，供应长期不足是趋势。
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图上是一二三线城市土地供应，看深色的一线，这个减少趋势明显。这样的趋势下会产生什么结果?产生的结果就是城市密度的上升，也就是人地矛盾的进一步突出:
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与国际一线城市比，我们的一线城市的人口密度还很低很低，未来城市容量还有很多提升空间。
3
长期的政策效应，有利于大城市房价
这里说的政策不是那些限购政策，那些政策是短期的，这里说的是长效机制。
现在房地产长效机制已经比较明朗了，就是租售并举，大力发展长租房，保障人民的居住权。在这个机制下，一方面会降低人口流入城市的成本，一方面又会分流一批商品房土地供应，这个将在长期里增强人地矛盾，而不是减弱。
人口、土地、长效机制都将在长期内增强一线城市、核心二线和一些省会城市的供需矛盾，这些地方的房价在未来10年可能还是要经历上涨周期的。至于三四线和人口流出地，在趋势因素支撑力度比较弱的情况下，在经历了两年的去库存政策刺激后，形势就比较堪忧了。
房子什么时候买?
解决完买还是不买的问题，我们再看看什么时候买的问题。
对于这个问题考虑的就是房地产价格波动中的周期性因素了。中国的房地产价格波动是有明显的周期的:
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这个波动周期受到国家房地产政策和货币金融政策的影响。总之就是房地产调控政策的松紧和货币金融政策的松紧决定了这个周期。那么问题就来了，我们现在处于这个周期的什么位置?这个要看政策达到了什么程度。
整体上看，房地产市场直接的限制政策已经用到了极致，限购、限卖、限价，基本上没有进一步增强的空间，而货币金融政策却还处于持续收紧过程中。这个过程一般人都是可以察觉到的，比如近期央行对消费贷的清理整顿、银监会对银行资金通过通道流入地产的清理整顿都属于收紧的过程。
当然，资金收不收紧最好的观察方式就是利率了，现在各地区都在上调房贷利率的倍数，而这个利率水平和房价的涨幅有明显的负相关关系:
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目前首套房贷利率仍处于上升周期，距离上一个周期的顶点还有一个多百分点的距离，后面还有继续上升的空间，也就是说2018年后面的时间，房价仍有下降压力。
那什么时候货币金融政策收紧见顶呢?这个在时间上是比较难确定的，但是上半年几乎是不可能的，四季度的时候观察下吧。看看到时候的市场利率水平。
如果市场利率水平升至6.5%以上，那么离利率见顶就差不多了。而买房的时间点就发生在利率在高点的时刻，因为利率在高点要么代表经济好通胀高，要么就打击经济后面放松可期，因此把这个当做考察政策周期见顶的参考指标是可以的。
房价的不确定因素
解决了买不买和什么时候买的问题后，我们来说影响房价的最后一个因素，就是这个不确定因素。
不确定因素是指的啥呢?
其实就是我们通常说的黑天鹅，比如火山、地震、瘟疫、战争或是重大金融危机这种。
这种事情是不可预测的，在一个复杂的系统里，你不知道哪一次的问题会造成全局性风险。当然，大家对这种不可预测的事情也不必过分担忧，毕竟这些事情都是低概率的，我们需要的不是预测这些事情的发生，而是在买房时充分考虑到自己家庭资产的安全性，合理使用杠杆，平衡资产配置就是，不要过度买房。
这里尤其要提醒一下有点产的朋友:
你要清楚的意识到，当你的工资收入已经达到社会平均工资的五倍，在广州这个数就是月入3.5万左右，如果只靠工作收入，你的收入增长将遇到瓶颈，增速远远低于年轻时的增长。所以这个时候尤其要量力而行，不要还像年轻时东挪西借的买一个你本来负担不起的房子，这样的你抗风险能力会很低。
当收入增长进入缓慢期时，拥有一个你本来拥有不起的东西是十分痛苦的。
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