2018两会:房地产税再读关于房地产税

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关于房地产税，我之前对比过美国、韩国、中国香港等经济体的操作，也写过多篇文章，有兴趣的朋友可以回读《如何看待财政部明确房地产税征收?》、《房产税影响的是现金流，但长期不改房地产的大方向》。

今年的两会，对房地产税又出了一些新的消息，结合着这些新的消息，再谈下看法。具体我不是税务研究者，只能谈其大略。

1、再谈房地产税征不征，无意义。

房地产税一定会征，这是之前我屡次表达的大要点。总理说“稳妥推进”房地产税立法，也含了这层意思。之前反对开征房地产税的最大理据是:土地是官有制而非私有制。这个我之前谈过了，在法理上可以继续争论，但在实践中，这个不是壁垒，并非所有官有制的经济体都不征房产税(如中国香港)。我们是搞房地产研究和置业的，没那么多精力去争论这么宏观的问题，这个留给那些经济学家去讨论吧。我们要学会在现实条件下去安排自己的应对，这才是应该做的。

2 、房地产税没那么快征。

说房地产税会征但也没那么快，总理的“稳妥推进”也含了这层意思。不知各位如何想，我认为这个说明了，房地产税还没有达成共识，还有分歧。

什么分歧不知道，也许是上面说的所有制的争论(但这个应该是比较弱的)，也许是房地产税和土地出让金之间的关系怎么处置(毕竟这个出来你又每年有那么大量的土地出让金，和很容易授人以刮财于民的口实)，也许是技术分歧(比如不同类型的房屋怎么设计，少量房屋和多套房屋怎么设计)，也许是对社会影响的担忧(假如在目前房价高位以及金融风险未消散之前推出此税，造成房价大跌或者金融系统动荡又当如何)。

总之，这个“稳妥推进”说明了很多问题还没有扯明白。具体这个没多快，是多久，我不知道。还是原来的观察标准，会有个立法时间表。

3、房地产税是个地方税。

税务总局公开说，这个是个地方税种，这是本年度关于此税唯一明确的信息。这是个大事。之前我谈了这一看法，很多人喷我，认为我说错了。我观察到，说我错的人，根本没有就房地产税做过什么功课，也没有去花时间了解过别国它地的房地产税。比如美国50多个洲，洲洲房地产税不等。原因在于，房地产税一要取之于民用之于民(国外房地产税是地方主要财政来源，用来发展教育提升城建)，二在各地房价不同，房地产税只能“因城施策”，才会有实际意义。这个实际意义，一在于要能筹到足够的税源，二在于不至于给市民增添显著负担，三还在于可以适当对房价产生抑制作用。

而我们假设在深圳和在兰州，推行同样的税率，效果可能会完全相反(比如设计同样高的税率，可能会对兰州的人才引进会起到重大的杀伤力)。还有一个很重要的考虑，我认为这个是在为房地产税替代地方政府的土地出让金埋下伏笔，所以一开始就归地方。

4、房地产税不会很高。

房地产税不是个新东西，全球大部分经济体都征此税，中国没征不意味着这个税有什么性质问题。从技术上讲，征这个税并没有什么难度，发达经济体的经验太丰富了，直接copy来即可。

下面这是媒体制作的美国2017年51个有房地产税的洲的税率，平均税率介乎0.28%-2.35%之间，全美房产税中位数为2149美金/年。最高的不是硅谷所在的加洲，而是新泽西，2.35%或7410美金/年。最低的是在夏威夷，0.28%或1406美金/年。更低者是香港，每年也不过数百或数千港元。

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(美国各州房产税分布图，来源:Tax Foundation)

我一直坚持我们的房地产税不会高，一个原因是我们的城市土地所有制和香港类同，我们的房地产市场效法的也是香港，而香港的房地产税很低，按照“影子租金”收取，我认为这将是我们的一个重要参考。

另一原因是，我们的房地产格局更像美国，国家大，各地实情各异，市场化程度高，价格波动性较明显，学习美国也许是主要的。当然这只是我的揣测，现在没有实际落地，各位可以比照美国经验来测算支出。

5 、不掉以轻心也不大惊小怪。

对于房地产税和房价的关系，讨论观点汗牛充栋，我之前也用了别国的经验谈了观点(各位也可扩展对比美国的房地产税和房价关系进行比对研究)。因为没有什么实际东西，只谈两个大概的看法。

一是，不需要大惊小怪，房地产税显然会带有平抑房价的目的出台，但同时也会带有完善税制的目的，它会是个一揽子解决一些问题的东西--比如出台了房地产税，那么也许其它的税率会降低，比如交易环节的税率，或者其它税率(像美国德州房地产税1.9%，但免征个税)，对于政府而言，它要考虑的绝对不会是大幅加税(关于此点，我是坚决不信政府只会片面加税，这些也许未来各个地方政府之间会有不同的作为)。

另外，房地产税，是长效机制的一部分，政府不会带有把房地产打趴下的动机--我们关于房地产崩盘的推演讨论太少了，这是未来的大功课，房地产一旦崩盘，并且一旦出现货币扩张而房价继续下跌的惨状，那种代价谁也负担不起。通过房地产税缓和矛盾但不是搞死市场，我认为这应当是个不难想见的底牌。

二是，也不要掉以轻心，这是针对多套房拥有者而言，因为这个税显然会带有平滑房地产领域房屋分配的功能的，防止房屋分配过于马太效应。那么很有可能的一种情况，会针对过多拥有房屋者推出累进制的惩罚性税率，以此奏效。这个现在无法展开探讨，只能作为提醒。那么多套房者如何应对此着?一则可以检视手持房屋数量，自估风险;二则建议在未来选择投资性房地产时，多重租金回报率;三则可以开始考虑适度分散不同品种的资产配置，比如股票债券海外资产等等。

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