中南新房供应恐将“断层” 二手房靠学区傲视群雄导语:2017年武汉楼市的火热还历历在目

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导语:2017年武汉楼市的火热还历历在目，转眼2018年第一个置业窗口期又到了。今年的“金三银四”，你上车吗?一年之际在于春，春季打新正当时!一批纯新品质楼盘闪亮登场，它们有哪些优势和看点?从区域展望到楼盘测评，《武汉楼市打新--2018武汉楼市新菁英》系列策划为你360度解析武汉楼市新菁英!

说起武昌核心区，如今人们首先想起的或许会是中北路楚河汉街，相较之下中南片区难免显得有些“落寞”，但作为武汉传统商圈，中南片区有着其无可比拟的优势:内环核心地段，双轨道交通换乘，商业教育医疗资源发达，这些都让其在武汉楼市中有着举足轻重的地位。它却大隐隐于市，仿佛静静弹唱着低调的奢华。然而相较于武汉二环内如二七滨江、汉阳核心区未来将有不少新房入市，中南片区供应却相当有限，并且即将面临“断层”。

交通便利三商圈环绕医疗教育资源雄厚

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作为武昌最早的商业核心，中南片区各方面资源配套均相当成熟:

交通配套:

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轨道交通2号线、4号线、武昌火车站。

商业配套:

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除本身的中南商圈之外，其临近楚河汉街、街道口亚贸商圈。

医疗配套:

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湖北省妇幼保健院、武汉市第七医院、湖北省人民医院、广州军区总医院、中南医院等。

教育资源:

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武汉小学、武珞路中学、第十五中学、傅家坡小学等。

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中南片区临近水果湖，聚集着不少的企事业单位和政府机构，其中也仍存有大量单位宿舍区，片区内的新房及土地资源都相当紧张。虽然在火热的武汉楼市中中南片区似乎从不高调，但区域内成熟的配套和资源，使其毫无疑问是一个宜居的生活区。

得益于目前中北路中央文化区的快速发展，未来中南路中北路或将再次迎来新的发展机遇。而街道口商圈目前也已经迎来新一轮升级改造，尤其是宝通寺区域大面积的拆迁改造正如火如荼的进行中，未来中北路-楚河汉街-中南路-街道口将连动发力，再次推动武昌核心区新发展。

仅两新盘在售无土地出让新房或将阶段性断供

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目前，中南片区仅中南汇、佳兆业广场天御两个楼盘在售。据笔者实地走访发现，中南汇位于地铁2号线中南路站F出口，属于标准的地铁盘，规划有一栋住宅，一栋写字楼。据置业顾问介绍，中南汇预计均价38000元/平，包含精装标准5000元/平，预计三月底开盘。但该楼盘最大的亮点为对口武汉小学本部，因此虽然其户型相对选择较少，仍受到不少关注。在预计推出的房源中，多为70-80平的小户型，这也正是符合学区房面积小总价低的理想类型。

佳兆业广场天御则位于中南路与梅苑小区地铁站之间，步行距离约在10分钟左右，毗邻傅家坡长途汽车站。据悉，佳兆业天御广场将共计推出754套住宅房源，面积段比较齐全，包含55、76、80平投资型的小户型，及适合刚需改善109、114、137、162平户型。此外包含一栋写字楼及公寓，预计将于2021年交房，其中小户型约有100套左右。据悉，该小区并无自带幼儿园且无法对口武汉小学。虽然无学区优势，但其均价预计仍在在36000-38000元/平左右。最先开盘的为4号楼，包含109、114、137三种户型，2梯3户，预计将于3月开盘。

据了解，目前中南片区置业人群大约有三种:一是有学区需求的家长群体;二是附近拆迁住户;三是由南湖区片区外溢出的改善型群体。

据亿房网研究中心数据显示，过去1年内，中南片区并无土地出让，也无新项目报建，除中南汇、佳兆业广场天御外，仅中南欢乐汇公寓待售，并无其他新盘在售，将来中南片区或将面临阶段性断供。片区内靠近丁字桥仍有老旧社区，但目前尚无具体拆迁计划公布。武昌核心区内较近的新盘资源主要位于中北路区域。

学区之差二手房价格相差近万元

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中南片区范围不算大，区域内大多资源都属于共享资源，唯一例外的则是最受关注的武汉小学学区资源。

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按照2017年武汉小学划片信息显示，武汉小学对口的大多为中勘院宿舍、省水利厅宿舍、省建筑设计院宿舍、市七医院宿舍等企事业单位员工宿舍，而此前中南片区内另一表示可对口武汉小学的商品房为帝斯曼国际中心。

根据武汉小学2017年的划片要求显示，除对口小区外目前并无落户年限要求。但由于新房只能在交房后才能正式划定学区并上户口，因此近两年有升学需求的家庭只能选择二手房。但同时也需要注意的是，目前武汉江岸等区开始实施学位限制，即6年内仅供一个学区指标，武昌区目前虽未跟进，但每年划片情况也需密切关注。

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走访中我们发现，中南片区学区房与非学区房均价差价最高可达近万元。以中南汇附近楼盘为例，非学区房均价约在20000-25000元/平，而学区房均为则为30000-35000元/平。

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佳兆业广场天御附近二手房相较中南汇则相对偏低，据附近二手房中介工作人员介绍，这是主要是由于附近多为90年代的老小区，且对口学校为梅苑小学，相对溢价空间较少。

可以看到，整个中南片区新房资源相当有限，总计不过千余套，均价均在36000-38000元/平左右，两个纯新盘项目也均选在3月底左右开盘。

武汉二环内还有哪些新房可供选择?

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武汉二环内武昌中南、二七滨江、硚口区、汉阳滨江等多个区域将有纯新盘推出，同时也将有部分楼盘加推，其中不少楼盘正在诚意登记中。

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