涨幅全球第二的无锡楼市还能买吗? 作者:美房网主编昨天我们分析了浙江宁

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作者:美房网主编

昨天我们分析了浙江宁波楼市，今天我们继续长三角主要城市楼市价值研究，来聊一聊江苏无锡。笔者主要关注长三角楼市，从去年中就计划出这系列城市楼市价值研究，经过了半年多的持续关注和实地考察，对各城楼市有了全面了解和对比，现在总算是可以形成系列报告了。宁波、无锡之后，上海、杭州、苏州等长三角各城市笔者都会推出楼市研究报告。

说起无锡楼市，大家印象最深的应该就是其疯狂的涨势，不论是政府还是民间机构，各种统计数据中无锡房价涨幅一直名列前茅。这不，3月5日，胡润研究院发布《2017年度胡润全球房价指数》，榜单显示，无锡依旧领跑中国房价涨幅，且雄踞全球第二，涨幅从2016年的34.3%下降到了2017年的18.2%，近两年累计增长近六成!国家统计局2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格指数也显示，无锡2018年1月住宅价格指数与2015年定基价格相比，上涨了31%。

唯一的好消息可能是，无锡去年4月开始就出台各种调控政策，首先是限价，后来又限购限售等等。从国家统计局发布的统计数据来看，自去年无锡楼市“5·20”政策后，无锡房价进入了持续下跌阶段。最新统计数据显示，2018年1月份无锡住宅价格指数同比下降2.7%。

那么，真实的市场呢?我们先看近两年无锡房价走势，下图是笔者根据房产交易网站的数据做的图表。需要说明，这是整个无锡的楼盘均价，它较好的呈现了无锡这一波行情的走向，但并没有反映真实房价水平(众所周知，不同区域的楼盘价差极大，真实的房价后文会分析)。

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那么，从这个统计来看，无锡楼市整体价格从去年末已经呈横盘状态。同时，笔者对无锡房地产市场全面研究也发现，无锡楼市确实有下行空间!有一个数据很能说明问题，去年调控政策出台之前，外地人在无锡购房占比持续超过半壁江山，如三四月份占比分别高到58.44%

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和53.39%

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。

作为全国传统的经济强市、江苏省第二强市、长三角重要城市，无锡楼市一直表现强势，其直接后果就是大量投资客涌入，每一轮楼市行情，无锡房价总是能被热情的投资投机性需求快速催高，涨到高位套一大波人，然后下行，长久横盘。下图可作为参考，近十多年无锡楼市的波动周期。

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无锡楼市这一波行情，2016年快速启动，涨到现在，主城区住宅中位价大概在13000-14000。从市场反映来看，去化速度已经放缓，且今年有新盘开盘价比周边盘每平价格已经低了1000以上。这些尽管和政策管控有关，但不能不说，市场也开始自行调整。

从长期来看，无锡楼市也不容乐观。尽管去年7月份，无锡就出台了人才新政，允许租房落户，算是较早介入人才大战的城市了，但在产业迭代更新时代，无锡已经失去了吸引力。近几年，无锡常住人口增长放缓，2016年增量仅1.8万人，即便推出落户优惠等新政，情况仍不容乐观，毕竟工作才是人口流动的第一选择。

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在经济发展上，无锡GDP总量虽然持续保持江苏省前三甲，但也开始呈现颓势，近几年GDP增速持续下滑。2015年全国GDP增速6.9%

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，无锡只比全国均速高了0.2个百分点

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，2016年和2017年全国GDP增速分别是6.7%

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和6.9%

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，无锡优势也不明显。通观全国，发展较快的城市GDP增速都在8%以上，甚至超过9%，可见无锡的差距。

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所以说，无锡楼市冲的太高，未来不容乐观，投资者还是要慎重。当然，依托长三角城市群发展，未来无锡城市不会大衰退，会稳定发展，只是无锡不会再这么重要，会被其他城市赶上，会被其他城市分去资源。

那么，当前无锡楼市就完全不值得购入了吗?并不是，调控之下，那些比周边均价低了一两千的楼盘的还是能买，那些位置优越但价格不高的楼盘仍值得买，那些有规划利好但还没兑现到房价上的楼盘仍然值得买。但需要强调，无锡投资性置业，未来找接盘侠，需要花点时间。

作者:mkshf01