深度尹山湖，为啥房价涨不过别的板块?未来走势又将如何? 尹山湖

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尹山湖，作为园区的外溢受益区域，这个本来荒芜人烟的地方，如今也成为强刚需选择的热门板块。可为什么过去一年房价涨不过别的板块?未来走势又将如何?

尹山湖的前世今生

尹山湖位于苏州城区东南角，西邻吴中市区，北靠苏州工业园区，2006年下半年开始，吴中区实施以“南优”为目标的东部扩容工程，尹山湖实施退田还湖，2008年还湖改造工程基本结束，建成3195亩湖泊面积的新尹山湖。

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初期的尹山湖，主要由来自退耕还湖后新建的拆迁小区组成，商业配套基本没有。

直至2010年年初，保利开始入驻尹山湖，一口气以44亿的总价拿下三幅相邻地块，溢价率也超过了100%，地块的最高单价达到了5791元/平，2010年6月，苏州的本地房企天鸿伟业以楼面价3600元/平的底价斩获尹山湖韵地块。同时，中富房地产也以底价3600元/平获得了与之毗邻的御湖湾地块。

次年年初土拍，九龙仓紧随其后，将2010年年中流拍的起拍价5000元/平的地块以7002元/平的楼面价拿下，合景也在同期拿下了叠翠峰地块。至此，尹山湖开始出现一波开发商拿地的小高潮。

虽然后续2011年3月苏州出台调控措施，保利首期也从开盘的万元售价降至7字开头，经历了一小段的短暂低潮，但并没有影响开发商后续拿地的热情。2012年后中海、首开、正荣、阳光城、弘阳等大鳄和本地土豪陆续入驻尹山湖片区，环尹山湖也由此形成了“十三太保”的格局。

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虽然那几年开发商对尹山湖土拍热情如火，但是楼盘开盘后的走势却不尽人意，一直不温不火，其中最逗的是天鸿伟业竟然拿地三年后才公示地块规划。毕竟彼时的尹山湖毫无成熟配套，无商业，无交通，相比园区而言就是一片荒芜。而且同时还伴随着地基下沉、随意更改房屋结构、暴力对付维权业主等负面新闻。

但这一切都在2015年开始启动的苏州楼市牛市中彻底改变。暴涨的园区房价将更多的刚需倒逼到尹山湖，加上大批投资客的涌入，随之而来的便是尹山湖的量价齐升。

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随后独墅湖边角“买地送加油站”的2014年流拍三角地块，被阳光城和建发分别以9400元/平、11062元/平的楼面价斩获。面对如此高房价，惊叹的嘴还没张开，旁边的在售的楼盘便纷纷封盘，要知道当时的售价也就1万多点。

“对不起，现在封盘了。领导说了，抢不到地，我们就封盘涨价。”至今仍然记得某售楼处置业顾问小姐姐略带自豪的语气。

随后跟随苏州整体开启的第二波上涨，尹山湖的房价也一路攀升，在2016年国庆开启限购后，房价也进入到横盘震荡，直至今年初开始，整体才出现了不到10%的小幅上涨。

为何尹山湖涨不过别的区域?

从16年下半年开始，经历国庆的限购后，尹山湖基本处于横盘震荡的状态。相比较其他区域，不仅小户型波动不大，大户型也基本没有像其他区域享受到一定的溢价，反而是小户型的单价相对更高。

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来源:克尔瑞苏州

究其原因，不外乎以下几点:

1. 吴中的办事效率实在太低和摊大饼似的发展。办事效率真的是没有对比就没有伤害，和园区相比，简直就是现代版的“龟兔赛跑”。举个简单的例子:水街从2014年动工，竣工时间一拖再拖，计划去年年底开业的一期，如今又拖到了今年底开业。名称也从“商业水街”变成了“爱琴海购物公园”。

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另外，主城区、越溪、太湖新城、木渎、尹山湖、甪直等板块，这种摊大饼似的发展模式，打个不恰当的比喻，就如同男人娶了这么多老婆，关键是你一个人能应付的了吗?

2.配套的不完善，尤其是学校。商业配套而言，如果尹山湖城市广场+保利四期商业配套+阳光天地商业+水街全部建成，未来的尹山湖的商业配套绝对能够满足周边居民的需求。但目前来看，也就能够满足基本的需求，欧尚来不来也成为了尹山湖居民每年的全民竞猜。

目前的学校更是没有办法满足周边居民的需求。一个保利的自带幼儿园每学期的学费加上伙食费都达到了9000多，就这还是每个班顶着人数上限来招生的。

小学目前也只有郭巷小学，还好去年动工的尹山湖小学和幼儿园会在今年9月正式投入使用。

中学:苏大附属尹山湖中学，原来的郭巷中学更名而来，同样的独苗学校。

目前已经的学校规划中，在中海旁边还有小学和中学的规划。

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3. 投资客的撤退。15年那波后启动，低单价，低总价，给了好多普通上班族投资尹山湖的机会。随着限购相关政策的施行，而且毫无松动的迹象，部分投资客，尤其是杠杆上的比较足的，持有成本一直在提升，面对这样的情况，好多人已经开始撤离。供大于需，即使神仙也无助啊。而刚需进入，首先的还是低总价多房间的小户型，这也是小户型溢价的主要原因。

实际去考察下目前二手房市场有多少毛坯房在售，就能真实的感受到尹山湖的投资氛围的浓厚。不过现在各个楼盘的入住率都在提高，比如叠翠峰，保利一期，九龙仓，乃至中海一二期的高层，这是一个很好的现象。人来了，人多了，才会倒逼配套的加快推进。

尹山湖的走势猜想

差到无法再差，便是否极泰来的时候。这一年多的尹山湖，从未来5年的维度来看，已经是没有再下降的空间，未来的趋势毫无疑问肯定是向上，只不过是这个向上的斜率会怎么发展还不清楚，主要因素还是取决于吴中效率。

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商业上，不出意外的话，阳光天地商业和水街今年年底前都会投入使用，这对周边居民生活的便利性无疑是个不错的加分项。

学校上，尹山湖小学和幼儿园的投入使用，能够很大的缓解郭巷小学和保利幼儿园的压力。进而成为尹山湖纯正的商业社区的配套学校。另外，中海边的小学中学规划希望也能够早点公布。

交通上，独墅湖第二隧道今年6月左右就要开始动工，这对于住在尹山湖工作在星湖街沿线的员工来说，无疑会大大缩短早晚高峰的通勤时间。南湖快速路东延和东环南延二期工程也已经开始施工和前期工作，未来向东直接对接中环园区段南线，向西对接东环南延。待打通后，尹山湖届时到园区和吴中主城区市区都会更加便捷，紧密。

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另外，值得一提的是，独墅湖医院，作为苏州又一家三甲医院综合性医院，距离尹山湖仅4-5站地铁路程。目前该医院正在建设中，未来投入使用后，对于园区，乃至路程比园区湖东过去更近的尹山湖，看病都也都不需要再大费周折的跑去市区。

配套上的逐渐成熟，会对人口的流入起到很好的推动作用，供需比的改变，同样会在房价上有所体现。速度体现的快慢还要有吴中区来破局、来影响。

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