令购房者担心的“房贷新政”正步步逼近，买卖二手房或将更加困难去年以来

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去年以来，房贷利率的持续不断攀升，如今全国首套房贷款平均利率上浮10%以上，个别银行甚至将首套房利率上浮了 40%，无疑令购房成本增加了不少。从近日央行行长周小川回应利率问题可知，现在的利率相比于历史仍处在低位，利率上浮还未见顶。不过更令购房者担心的一件事情是：“三价合一”是否真正出台？

什么是“三价合一”？简单来讲，就是二手房交易时涉及的银行贷款评估价、实际成交价、国土局计税评估价这三个价格将不再各自独立计算，而是尽量做到一致。近日有媒体爆出，已经有一城市的银行推行“三价合一”政策，后续很可能有城市继续跟进。

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有经验的购房者都明白，之前不少二手房买家为了多贷款少出首付钱，会做高评估价，这样可以多贷款，但是等到房产登记部门提交的备案合同上，为了少交税费，又会尽量把成交价格写低，这就是二手房市场常说的阴阳合同。做高评估价，甚至可以实现零首付买房，若执行“三价合一”的话，零首付、阴阳合同无疑将退出江湖，应了那句话，“不要迷恋哥，哥只是一个传说”！

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“三价合一”对于经济实力不强的购房者，影响力很大，我们来算一笔账，以一套实际成交价为300万元的住宅为例，如果银行评估价为270万元（大部分城市的二手房的评估价相对实际成交价要低一些），国土局计税评估价为210万元（国土局的计税评估价很多时候都会滞后于市场，一般是市场价的七成左右）。

按照当前政策，首套房首付需要：81万（270万*0.3）+30万（300万-270万）=111万元，实际首付近四成。

若执行“三价合一”的话，银行发放贷款会以国土局计税评估价来评估，那么此时首套房首付需要：63万（210万*0.3）+90万（300万-210万）=153万元，实际首付就变成了5成多，比当前政策下的首付要多交42万元。

不仅如此，税费也会相应增加，因为执行“三价合一”后，国土局计税评估价就会按成交价来过户，那税费就会相应增加。房产证“满五唯一”时，要多交300万*1%－210万*1%=0.9万元的税；房产证“未满2年”时，恐怕要多交20多万的税！

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可见，若执行“三价合一”，既增加了首付，又增加了税费，买卖二手房将更加困难，势必影响到二手房的交易。或许还会出现部分购房者从二手房市场流向一手房市场。这么看来，“三价合一”有助于新房去库存，后面就有可能被推广到三四线城市，因为这些城市需要继续去库存。觅房认为，需要注意的是，无论是首套房、二套房贷款利率上浮，还是“三价合一”，都是通过增加购房成本的方式压抑了城市购房群体的需求，但这种需求一直都在，若压抑久了，未来一旦放松就有可能会反弹。因此，在人口持续聚集的、未来发展前景好的大城市，觅房认为，有能力的话还是早买房。

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