开发商宁可“炸楼”也不愿降价？事实真的如此吗？笔者在昨天的文章中说过

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开发商宁可“炸楼”也不愿降价？事实真的如此吗？。事实|降价|房企|楼市|调控|开发商---

笔者在昨天的文章中说过，中国的房地产可以说是纯粹的“政策市”，在经历了一年多的楼市调控的狂轰滥炸后，往日火爆的市场渐渐恢复了平静，不管是房价还是成交量都明显被政策压制住了。而“金融+房地产”双调控模式的祭出，更是让开发商和高杠杆炒房客都陷入了困境。

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在“金融去杠杆”的主旋律下，房企融资渠道不断被封堵，甚至有银行暂停了部分资质不齐的企业的开发贷等贷款业务，再加上“新房限价”政策高悬，绝大部分开发商新开楼盘预售价格都达不到预期，尤其是过去两年高价拿地项目都在紧贴着“亏本价格红线”销售，这些因素的综合影响下，业内专家分析认为，2018年将会有一大批面临资金困境的房企或降价卖房，以价换量加速回款，化解企业资金困局。

事实真会如此吗，开发商果真会降价卖房惠利刚需购房者吗？更何况曾经有开发商自称就算是把楼“炸了”也不会降价卖房。有专家认为，在楼市紧锣密鼓调控之下，开发商不降价卖房的理由要多过降价卖房。

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首先，虽然眼下楼市调控已经进入到深度调控阶段，国家也多次在重要会议和党报、党媒发表过评论文章称：调控短期不会退出。但现实中仍然“豪赌调控放松”者不乏少数，他们的理由都非常简单，房地产是国民经济增长的支柱产业之一，在城市化进程远低于预期的现阶段，房地产的“顶梁柱功能”依然存在，这一点不以人的意志而转移；

其次，楼市调控虽然未见放松迹象，但分化严重，目前调控见效的区域也仅出现在调控重灾区一二线城市部分城市，政策宽松的三四线城市火热之势依然存在，从2017年百强房企70%的销售额来自三四线城市可见一斑。三四线城市虽然经历了去年的火热，但棚户区改造和高库存基本面依然存在。房企正是看准了三四线城市政策暂不可能收紧，仍然有一波行情才不担心回款压力。

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第三，开发商根本不敢降价。笔者早前就说过，降价是个技术活，有时候或弄巧成拙。房地产市场和中国的所有投资市场一样都存在着追涨杀跌的过程，一旦降价改变所谓的市场预期之后，购买情绪会降到冰点，再加上中国人向来购房都是遵循买涨不买跌，更会引发市场的整体恐慌性抛房，不利于房地产市场的大局稳定。

抛除以上几点，有人认为，开发商和购房者之间的心理博弈、降价行动可能带来的老业主反对聚集闹事、降价不如破产划算等说法，也是支撑开发商不降价的原因。

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但笔者却认为，眼下房地产已经走到了新时代的起点，新时代房地产正在发生多方面的颠覆性变革，在多重因素的制约下开发商事实上正面临“不降价就死”的危机。

首先来说，“房住不炒”是此轮调控核心内容，炒房投机这个开发商赖以生存的卖房配角正在政策的打击下生存艰难，面临退出市场的尴尬境地；其次，开发商“钱紧”已经火烧眉毛，融资渠道的封堵和开发贷的暂停，开发商已经面临银行“断奶”危机；再者，房企偿贷高峰期，据统计未来两年86家房企背负2.7万亿元待偿还债，值得警惕的是，部分中小房企杠杆率惊人。龙头房企负债率不高且多有下降，且本轮周期中货币资金有较快积累，资金充裕，而部分中小企业投资较为激进，负债率持续走高；除此之外，房地产未来上涨的预期已经改变，万科郁亮在最近的发布会上就直言不讳，房地产单边上涨的时代已经宣告结束，房企靠房价上涨赚钱的时代落幕了。而随着行业集中度、马太效应不断显现，强者恒强，弱者濒临灭亡的现实不容置喙，大房企尚可靠雄厚的资金储备“死磕调控”，但中小房企命运就完全不同了，“钱紧”或成为击垮骆驼的最后一根稻草。

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事实上，上个月旭辉集团总裁林中也曾说过，房地产最难的日子还没来，未来随着调控的持续，房地产走势将是逐月向下！林中也直言，自己都是“劝捂盘的朋友赶快卖掉换现金流”。

纵使开发商有一大堆不肯降价的托辞，但在笔者看来房地产调控已进入深水区，未来楼市是更好还是更差谁也无法预料，面对前途难料的楼市对于很多捂盘惜售的房企来说，眼下落袋为安恐怕是最好的选择。事实上，进入到2018年以后，一大批房企已经做出了降价促销的选择，其中就有综合实力排名第一的宇宙房企恒大，这难道还不能说明问题吗？

在接下来的几个月里，笔者坚信还会有更多的中小房企会加入到降价的阵营里来。那么刚需购房者该如何选择呢？是抓住机会赶紧“上车”还是继续等待更大的实惠呢？

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任志强在几个月前已经说得很清楚了，他虽然对于房价“不敢讲涨不涨”，但是他说到“但货币一定贬值”，也就是说刚需存钱这种做法是最不明智的，所以还是应该在能力充分的情况下抓紧买房。此外，近日建行行长也明确表示，未来房贷政策偏紧是必然趋势，利率八九折不会再出现了。这表示虽然眼下首套房利率有所上浮，但现在依然是最低时期。

值得一提的是，虽然开发商为了存在大概率降价促销买房的可能，但是笔者也说过，在房地产大局稳定的当下，房价大跌现象不可能出现，刚需同样不要心存“房价大跌”，抄底上车的侥幸，自住需求为大，早买房早实现居住。