封顶+自持8%!摇号新政前，宇宙中心宅地又创新高!4万+时代来临?临文 |黄煜轩今天

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文 |黄煜轩

今天，余杭区推出了三块住宅用地。它们分别位于未来科技城、星桥街道和临平新城。由于三块地最终拍出的楼面价都刷新了所在地区的最高地价记录，这让不少购房者的心不由得一紧。

具体的拍地成绩单如下↓↓↓

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26998元/㎡+自持8%刷新记录

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未来科技城房价或入4万+时代

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在今天的土拍中，未来科技城139号地块可以说是关注度最高的一块土地。这块土地位于文二西路延伸段旁，属于未来科技城核心区，距离地铁3号线、5号线和杭临城际铁路的换乘站绿汀路站也不远，周边还有浙医一院余杭院区和规划中的一些教育设施配套。可以说是一块地理位置非常不错的宝地。

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地块位置示意黄煜轩/制图

更值得关注的是，这是时隔一年之后，未来科技城再度推出的一块纯住宅用地。该地块出让面积为38381㎡，容积率为1.2-1.5。因此，地块的稀缺性使得拍卖情况也较为火爆。

最终，这一地块由杭州景祺企业管理咨询有限公司(景瑞)拿下，成交总价155429万元，折合楼面价26998元/㎡，溢价率达到50%封顶要求，自持比例为8%。这刷新了未来科技城地区楼面价的最高记录。

在此之前，未来科技城楼面价最高的地块是由阳光城拿下的余政储出(2016)11号地块，就在139号地块的北面，当时拍出的楼面价为19664元/㎡。

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地块旁的文二西路延伸段张巧英/摄

快房网K指数研究室数据显示，11号地块上建起的阳光城·未来悦近三月的新房成交均价已突破30000元/㎡。其项目附近的东原印未来和中南樾府的近月成交均价分别为29958元/㎡和29769/㎡。

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地块周边楼盘实景张巧英/摄

而今天拍出楼面价26998元/㎡的139号地块，根据保本房价=(楼面价*1.07+6000)/85%的公式进行推算，未来的房价或将突破40000元/㎡，算上自持部分的比例以及地块的稀缺性，最终的房价可能还会更高。

不过，该地块项目的建成交付还需要=经过一个漫长过程。待未来项目建成，未来科技城或许已经通上了5号线、杭临线等多条地铁，欧美广场、奥克斯·杭州未来中心等商业综合体已经开业迎客，教育、医疗等配套设施也已非常完善。

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未来科技城核心区规划展望

那时，再面对每平方米4万多元的房价，也许就不觉得太贵了。

近2万楼面价已接近周边房价

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临平新城核心区潜力不容小视

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除了未来科技城，临平新城也是余杭区一大重点发展建设的区域之一。今天拍卖的临平新城核心区A-3-17地块就位于这一区域的中心地带。地块用地性质为二类居住用地，出让面积37738㎡，容积率为2.0，建筑面积75476㎡。

这一地块以143693万元的总价被本地老牌房企理想四维地产集团有限公司&杭州理想投资管理有限公司 (理想国际)拍走，溢价率为41%，折合楼面价19038元/㎡。

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地块位置示意黄煜轩/制图

虽然这一地块最终拍出的地价，要低于杭州市内其他一些新城的核心区，但未来的潜力依然不容小视。地块向南约1.5公里便是余杭高铁站，这是余杭区的一大交通枢纽，沪杭高铁、地铁1号线临平支线以及杭海城际铁路在此交汇，形成余杭区内的一个大型客流集散点。

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余杭高铁站黄煜轩/摄

值得一提的是，围绕余杭高铁站周边建起的临平新城，拥有得天独厚的产业区位优势，是沪嘉杭G60科创大走廊、城东智造大走廊交汇点，环大湾区杭州湾重要节点。A-3-17地块所处的中央商务区是则临平新城产业发展的主要平台，重点发展时尚、电商、产业互联网三大产业。艺尚小镇和产业互联网小镇两大新城内的特色产业平台，将为这一地区提供高素质的产业人口支撑。

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临平新城黄煜轩/摄

目前，A-3-17地块周边已有万泰·城章、赞成·首府和景瑞·御华府等小区。兔博士APP显示，这三个小区的近月二手房成交参考均价分别是23344元/㎡、21156元/㎡和21912元/㎡。对比周边的二手房成交均价，今天拍出的地价已接近这个价格。

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临平新城未来展望

而若按照地价推导房价的相关公式进行计算，这一地块的未来房价或将接近30000元/㎡。

借助隔壁长睦的良好发展

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星桥角落地块楼面价创新高

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临平新城向西，就是星桥街道。今天还有一块位于星桥街道的J-30地块同时进行出让。该地块为住宅性质用地，出让面积30762㎡，容积率为1.5-2.0。

经过186轮叫价，该地块最终被广厦通和房产集团有限公司集团拍下，总价106529万元，溢价率虽未封顶，只有44%，但17315元/㎡的楼面价依然刷新了长睦、星桥一带的地价最高纪录。

J-30地块虽地处星桥街道，但却实际却位于余杭区星桥街道的角落处，几乎和江干区丁兰街道交界。所以，与星桥街道的中心地带以及天都城相比，该地块更靠近丁兰街道的长睦板块。

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地块位置示意黄煜轩/制图

因此，这一地块发展还得借助长睦板块的各类配套设施。经过多年的发展，长睦板块已趋于成熟，部分经济适用房和公租房小区已有较高的入住率，大型公交中心站也已建成，有始发公交线路可直达市中心，还有多条社区微公交线路可通达附近商业综合体。

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长睦板块莫利卡/摄

在教育配套方面，长睦板块已有浙江师范大学附属丁蕙实验学校和丁蕙第二小学两所小学，其中丁蕙第二小学离该地块仅有1公里左右的距离。可该地块和这两所小学分属于不同的行政区，这或使得未来这里的小朋友只能去更远的天都城一带上学。

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星桥街道天都城黄煜轩/摄

去年9月，长睦单元R21-04地块以约14178元/平方米的楼面价加34%的自持比例被杭房集团拿下，刷新了长睦板块的地价最高记录。这使这个曾经一度被称为“主城区价格洼地”的板块摆脱了这一称号。今天，这一最高纪录再次被刷新，这或意味着这一曾经的“角落板块”，也将迈入跨越式的发展新阶段。

编辑:浅眠

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