2018东丽楼市大局，身价升值的机会看哪里？从地价飙升到价值兑现

半月前，东丽湖时隔近四年成交了一宗宅地，因其规划信息中提到“设置地铁出入口”，一时引爆舆论——“嗷嗷待哺”的东丽湖地铁，终于以这种形式，侧面画下了一点确定的“眉目”。

其实放眼整个东丽区，不难看出，这两年确实开始进入一个配套落实的加速期，聚焦2018年东丽区在轨交、教育、商业、民生等方面的规划动向，更让我们有理由相信，这片被寄予厚望的热土，即将迎来翻天覆地的变化升级。

与之相呼应的，是东丽楼市份量的明显加重——2017年东丽区新建商品住宅成交量超过150万㎡，在环城四区中的占比大幅上涨至30%，而从今年1季度的数据来看，这个增势仍在继续。而在东丽各片区中，发展最快、势头最猛的，当属津滨大道沿线板块，堪称2018东丽楼市的“冠上明珠”。

东部板块成房企厮杀修罗场，这是巧合吗？

津滨大道两侧之所以成为近两年东部区域当之无愧的热门，土地市场乃最大引爆点。西段属河东，东段归东丽，一个市区，一个环城，地价竟已后来居上，可见“烈火烹油”之势。而回顾东丽津滨大道的土拍之路，除了那些令人咋舌的竞价，还有什么耐人寻味？

时间回到2015年底，天津土地交易中心上演年度土拍收官战——位于东丽张贵庄津滨大道南侧的13块地整体转让，吸引了融创、正荣、金隅、八大处+建工、招商、中骏、平安、首创、万科+天房、金地+电建、旭辉11家房企到场！最终经过156轮竞拍，融创以46.1亿拿地，超过此前天房42.75亿拍得的南开育梁道地块，问鼎2015年度总价地王！ 9000+的成交楼面价，只是开始。

八个月之后，又一个“火热”的土拍日，又是融创的大手笔，历经前后几百轮竞拍，共斥资61亿，从嘉旅、金隅、正荣、中骏、新城、龙湖、华远、鲁能、合景泰富、K2、荣盛、万科、旭辉、保利、美的等对手中抢得津滨大道北侧两宗地。这一回，楼面价已飙升至1万9上下。

故事还没完。2017年3月，首开天房联合体14.6亿斩获同样位于津滨大道北侧的东丽津（挂）2017-021号地，成交楼面价跃至2万7。2017年7月，金茂以38亿底价摘津东丽津（挂）2017-015号地，由于商业占比近半，合计住宅楼面价也在2万以上。

东丽区招拍挂宅地出让回顾

翻看融创、天房、金茂这两年的动作。融创自不必说，从2015年就开始布局城东，当年一再竞出的所谓“天价”，也被后续区域楼面价2万7的突破，衬托成了相对“白菜价”。天房在开发了津滨大道河东段的天房万欣城之后，又瞄准东丽津滨大道北侧下手。金茂自天津首盘海河金茂府以降，后两次落子均选择了东丽，一个津滨大道地块，一个成林道地块。

近两年东丽津滨大道每一次卖地，无不是报名者众多、竞争异常激烈，而最终的拿地企业，又无不是坚定的城市“东进者”。房企纷纷看好津滨大道，这当然不是巧合。

从土拍火热到价值兑现，津滨大道凭什么？

细数起来，津滨大道环内沿线楼市业已发展十余年，其中河东段作为城市核心区“新贵”无需赘言，而东丽段此前受制于综合配套的相对迟滞，虽有足够的人口基数支撑，但整体居住价值并未得到充分挖掘。

及至融创城和融园两项目先后入市，正式拉开东丽津滨大道楼市二次升级的大幕。一方面，融创城的整体低密规划对改善型客户具有“虹吸”效应，是为区域产品迭代的重要引擎；另一方面，近百万平的大盘规模，也堪称品牌项目集聚联动的关键奠基者。

截至2018年3月，融创城开盘18个月以来，累计成交3000余套，销售金额近100亿，地标属性已颇见成效。目前项目84-144㎡洋房在售，示范区也将于今年上半年呈现，市场势头正猛。接下来，金茂另一个“府”系产品——上东金茂府也计划在上半年亮相，后续还有天房项目接踵而至……可以说，东丽津滨大道蛰伏十年后，终于“守得云开见月明”，正式跨入楼市精品时代。

与此同时，区位优势和配套发展也进入“价值兑现”快通道。轨交方面，除了在建的10号线、即将启动的7号线、11号线，沿津滨大道一路向东的4号线南段，其建设进度在目前的在建线路中，仅次于通车在即的5号线和1号线延长线，交通红利已可以望见端倪。

商业方面，融创城后期规划有大体量商业产品，建成后将成为板块内最大的商业广场，有效填补片区大型商业配套的不足。另据东丽区政府透露，区商务委将继续积极推进大型商业项目的招商工作，预计今后津滨大道沿线的津滨置地等商业项目，或将承接永旺及其他大型商业综合体的进驻。

当然，品牌开发商们瞄准的不仅是东丽的交通政策规划红利。其实横向比较，东丽津滨大道“外环以内、西接中心城区、东拓滨海”的战略区位，在环城同量级板块中本就最具优势。以发展趋势而论，随着河东热度向东蔓延，东丽由起步较早的东丽开发区向西“回归”，处于两者交界的津滨大道，自然碰撞出了不一样的火花。加之区域本身不缺人气儿，市场需求早已“嗷嗷待哺”，品牌房企一经集聚，规模效应便被迅速激活。

——这也是为什么其楼面价天花板可以拼到近3万，除了2016-2017年的整体市场环境，板块自身的区位价值量级，已经悄然奠定了基础。

后记

2018年可谓地价理性回归的一年，也或将是东部价值被重新确认的一年。诚然，市场火爆时，连相对偏僻的远郊区域也会“水涨船高”，而浪潮退去后，首先暴露的，也是那些一度风光无两的“裸泳”者。放眼望去，在当前的市场“寒冷季”，仍能让购房者心心念念的热门板块，寥寥无几，而东部津滨大道，是不可忽略的一隅。

伟人说过，一万年太久，只争朝夕。别怪市场无情，只因“价值兑现”，本来就时间紧迫。每个人都在问“风口”在哪里，而提到这个话题，天津市场绕不开的是融创这家企业。作为本土一哥，融创在一次次的居住板块塑造中，都扮演了引擎般的重要角色，久而久之，其拿地择址，便透露出不一样的前瞻味道。城市一路向东，津滨黄金走廊之上，大手笔大格局昭然若揭，各中选择，考验智慧。

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