从懵懵懂懂买房，到真正的身价倍增，这其中有什么经验可学？曾经关于房子的每一次抉择

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曾经关于房子的每一次抉择，你是否懵懵懂懂，没有精心的计划、没有投资的意识、没有房产的理念？却把买房踩在了点上，而通过出售一套房产，实现了真正意义上的资产增长。

这里有一位朋友记下卖房的相关经历，并试着从这一过程中捕捉看似“意外”却又“实在”的不是经验的住宅买卖经验，并分享他个人的卖房实战总结、参与摇号买房的原则、以风险为本房产投资观点，希望对各位买房卖房能够有帮助。

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商品经济时代下

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房产不是坟墓的前提在于流通

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房子与其他商品一样，有生命、有折旧、有价值、有局限……试想一下，房龄10年的小区是怎么样的？

基本上是人车不分离、地下车库脏、公共设施陈旧等，最要命的是很难改造升级到与现代物业管理的水准。

房产作为特殊商品，具有保值增值属性，但随着房龄的增长，增值速度、涨幅空间、成交机会等势必逐年下降。

这里所讲的不包括特定地区、特有功能的房产，例如学区房。

本人于2012年购置城南一套自住房产，户型不大，两居室，附近有地铁站。随着家庭成员的增多，这处自住房的局限性开始显现。

还好有所准备，为应对可能会发生的以上情况，家里商量并在2016年上半年购置了一套三室的改善型住宅。

在此也提醒大家：买房尽量选择套三。

决断

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告诉你为何是出售而不是出租

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也许以下判断都是错的，也许就应该这样“换挡提速”。

两室的房子自然无法满足家庭的居住需求。但如何处理，我们一直没有轻易做决定。

首先，空置不是个好选择

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考虑到未来大户型需求是趋势、折旧年限过长增速下降、家装理念开始落后、电器设备逐渐陈旧、放置太久房子会失去生气等因素，空置该处房产对我们来说不是一个好的选择。

其次，出租收益并没有优势

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我们想到了出租，这样大约每年有35000元左右的租赁收入，且继续享受房产增值红利。

我本人比较熟悉金融行业，在此，做一个数据分析，给大家说说为什么没有选择将房子出租。

该房产按照市场价出售，把收入做一个信托产品，预计年收益100000元左右，即使放在像天津银行、贵阳银行的宝宝类理财产品，年收益也在70000元上下。当然，这里忽略房产增值部分。

最后，决定出售该处房产

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主要基于以下考虑：

一是

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出租房虽然有收益，但会使房子折旧加快，将相对抵消一部分增值（我也曾是租客，对出租房有过直观感受，这里想必大家都懂得起，就不多说）。

二是

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空置更是不择优的选择，况且再回去住是非常小概率事件。

三是

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该房产正是芳华之时，经历一轮疯涨、房龄6岁、市场需求端旺盛。

四是

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出售该处房产的收入可以继续投资，抛掉一个增速、涨幅、成交放缓的房产（放缓代表我不可能把房子价格卖到最高点），投入一个新的更具增值性的房产。

大事赖独断！日常生活中，不管是买卖房子，特别是关于婚丧嫁娶，亲戚给的意见往往都是TMD馊主意。

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卖房

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加价7万一波三折

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于是，我们选择在2017年10月挂牌售房。价格与市场价一样。然后，就是接踵而至的看房客。

一周后，两位夫妇看完房后表示愿意全款，我们旋即在原挂牌价基础上上调70000

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元。然后，又是络绎不绝的看房客。

11月，一位来自广元某机关单位的看房客，在这天第一次看房带了她的哥哥、姐姐，而后独自又来了一次。

因为习以为常，家里都没在意。第二天早上，中介打电话说这位女士想约我们谈谈。

整个谈判持续了15分钟。乙方大谈我家房子如何如何不好、房地产市场如何如何见顶……

我真的是什么都不想反驳，表达的主要观点为：

“房子是亲自选的、亲自跑的装修且是用来自住的，论方位、论品质、论适用、论爱护程度都没话说。

这个时候，乙方的亲戚开始登场，表示价格如何如何高、周围的二手房如何如何实惠……

我表示坚持这个价格。

乙方表示认可我的房子，很愿意促成此次交易，希望卖方表达一定诚意。其实，在谈判之前，家里人都已经商量好了，只降1万。

说真的，我连1分都不愿意降——自己选的房子、自己参与设计、自己跑的装修、自己配的家具，用心去做的事——值那个价。

买房者的亲戚对这个价格大失所望，三番五次劝阻，喊她到其他楼盘再看看，且认为我当初购入这套房子价格很低，卖这么贵，心太黑。

最终这笔交易以低于挂牌价1万的价格成交，高于当期成交价4万左右。

3个月后，这个价格低于当期成交价5万。

交易

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长达半年备受折磨

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二手房交易过程相对复杂，特别遇到需要贷款的：签订合同——交付定金——面签——过户（递件核税、缴纳税金、办理过户、单方拿证、办理抵押）——贷款申请——等待放款——收款成交。

正常情况下，这个过程只需要3个月（全款1个月搞定），而我的这套房交易过程长达近半年。

签订合同并交付定金后，买方因一些问题，导致面签没有通过。

期间，卖方、中介、买方都有沟通，但买方一直处于不积极状态，致使不能按合同履约。

而后，买方表达了因私人原因不愿意买房的想法。

中介与我都不愿看到这样的情况发生，中断交易会使中介无法获得收益，履约停滞的近一个多月真空期也让我失去很多交易机会。

于是，根据中介的建议，我提起了违约通知。

卖方不愿意支付违约金，开始继续履约。当然，这种被动履约非常恼火，进度缓慢，我的态度也越来越强硬，表示一定要按规定时限办理，同时也表现出不在意对方买房与否的态度。

直到贷款申请完成，进入到等待放款阶段，这个交易终于快要完成了。放贷需要等的时间一般为2个月，此时春节将至。

放假后，卖方打来一个电话，说想撤回贷款申请，原因是想增加首付额度、降低贷款额度。如果是这样，整个放款又将延迟2个月，当然，这是我和中介所不想看到的，所以没有接受对方的想法。

这时已经是3月底，离预计放款时间差不多还有半个月。

我感到，对方摇摆得很厉害，为了防止再出现幺蛾子，我决定想办法促进放贷。很幸运，4月的第一个工作日，贷款下来了，交易终于完成。

乙方为何在履约时出了那么多幺蛾子？

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这也是后来才得知。

限价摇号政策诱发了乙方违约冲动，在被动履约期间，乙方参与了多个楼盘的登记，因为在外地，交资料不方便（那时代交资料没有兴起）。

有的没有交资料、有的觉得楼盘不如意，反正阴差阳错的未能实质性的参与摇号，最后也就阴差阳错的还是履了我这边的约。

到此，这套房屋算是卖掉了，结合自己的经历，总结一些建议，仅供参考：

1、房屋出售挂牌价一定要比心理价位高10万—15万

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这是个心理学范畴问题，但从实践来看，心里价位一般比较容易成交，成交后卖家会瞬即产生亏卖感，这种亏卖感和房价后来上涨给卖家带来的冲击是不一样的，亏卖感是一种自我造成损失的挫败感，心难平！

2、双方谈判议价时，卖房的降价稍作表示就是

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不要执意迎合成交，要买的终归要买，多个少个万把块钱不是交易的决定性因素。

3、充分发挥中介的职能

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中介比买方、卖方更有动力和意愿促成交易。

在谈判前，可以先接触中介，中介会给你交流买方的想法和心理，但是这个过程中，千万不要暴露自己的动机，避免中介在对双方的协调中对等，要试图让中介感到从卖方找突破口较难，促使他们向买方寻求突破。

4、合同要补充

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中介的格式合同比较成熟，但要基于自己的实际需求在合同中尽量完善补充条款。

比如户口迁出延迟1年、交房缓冲期等。另外，当前协议普遍以5万作为违约金额度，建议卖方适当提高一些，整个7—10万。如果出现违约苗头，卖方更主动。

上周，卖出的那套房子有个同样户型，挂牌比我的成交价低了5万。

中介告诉我，卖家是因为急于出售。貌似最近急需要票子“干大事”的挺多，出现了较多的比市场价低个5到10万的“因急用钱，低价出售”的售房信息。

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卖房不易

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买房亦难

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在房产交易期间及以后，我先后经参与绿地新里城、招商中央华城、融创香璟台、朗基和今缘、朗诗熙华府、龙湖天璞等热门楼盘登记摇号，全部铩羽而归。

其中融创香璟台和朗诗熙华府参与度最高，前者是在该楼盘购房群里分享了该盘的很多信息，而后者是摇到了个选房酱油号，去了一次选房现场。

我从去年便开始关注香璟台东苑，因为对新川板块非常熟悉，香璟台的很多细节便被我在那个购房群提了出来。

首先，东苑离龙灯山陵园真的很近，大约1.5千米的距离，可视度更不用说，堪称墓景房！

其次，东苑毗邻新川路，这是一条典型送葬路线，华阳方向的遗体基本上都是通过“雅和街—雅和北二路—新川路—成仁快速路”线路送抵东郊火葬场，而这个过程一路上都伴随播放的唢呐送葬音乐，早上5点多钟，声音非常入耳。

第三，东苑的125户型，是最优户型，从风水学说，东西朝向，与墓地一致，且不背面墓地，相对降低风水不利因素。

从自身户型来说，设计合理，几乎没有走廊，浪费很小。且面对中庭，不靠新川路，基本上不受噪音影响。

从成交机会来说，更容易受刚改客户青睐。虽然中新第三个政府间合作项目落户重庆，但新川板块的发展是不可逆的，哪怕进度慢一些、力度小一些，这个高新区最后的优质板块，是不可避免的升值。

关于朗诗熙华府，几乎是一个没有缺点楼盘。大V也不惜言辞，对其认可。

去选房现场那天，我开车围绕该楼盘绕了三圈，足足感受这个华丽的楼盘。

在走进选房现场后，我仍然对找不到任何不足之处，这让我越发的觉得有疏忽的地方，因为“当一切发展的顺利的时候,你得回头看看这是不是个陷阱”

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，这也许是职业惯性使我保持了这份警惕。

后头突然想起西南设计院一位朋友简单聊过这个盘，大概意思是智能家居的设备设施应该需要很强大才行，不然功效会逐年下降，甚至寿命不长。

我立即给家里人打电话，让他们查一下这种智能家居楼盘在全国范围内的消息。

同时，我给搞基建的一位熟人打了电话，咨询了相关意见。

他表示，选房前要了解设备位置，这些设备运行起来噪音很大，甚至有一定辐射。

家人陆续发了知乎上关于这类智能家居楼盘的介绍，“窗户不能打开，容易滋生细菌”、“功效不平稳，达不到预定的恒温区间”、“设施老化后，养护维修成本高，业主负担大”等不利因素作为硬币的另外一面，呈现出来了。

关于这类住宅分析，网上有，我就不细说。

如果智能家居楼盘是潮流，为什么市场上屈指可数，那些大的开发商都无动于衷？

如果这套系统出了问题，也许朗诗熙华府真是成也智能，败也智能。

如果住宅出现的问题不可修复或重新改造，那么再是各种优点，成交机会几乎为零。然后我豁然开朗。

参加摇号买房虽然是屡战屡败、屡败屡战，但自己已不再是当初那个懵懂买房、误打误撞的少年。

现如今的我买房对户型有要求、对区位有分析、对价值有判断，房子从无到有是个人对家的纯粹的梦想追求，而从有到优就是个人对美好生活向往的现实体现。

自己对此也有一些不完全总结：

第一，不要盲从地见盘就登记。

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限价限购摇号买房是特殊时期的特定政策，行政干预很强，从历史来看，这类政策过渡性很强，利弊都很突出，但有一定合理性。

新政不可避免地造成了房产资源紧缺（实际上是资源还是那些资源，只是配置方式改变了），然后又来了一剂限价“春药”，于是掀起了一波全民买房潮，因为大家看到的全是价值啊。

其实，事物并不是对所有人都是有价值或有意义价值。

我拿青秀未遮山做个说明吧，该盘属于网红盘，我在看盘后作出了不参加登记摇号的决定。

我自己的判断是：青秀未遮山这个盘其实很普通，城西、城南这样的盘多着呢，为什么就热得大红大紫的？

在城东北（很多人把其归结为城东，太牵强啦）那一片，就TM没有一处像模像样的现代化楼盘，基本上都是老房子，能不火吗？

就像七八十年代，家里整一台电视，全村都得火啊！

作为改善，位置偏僻，上下班不方便；作为投资，这个预期买的太早，周边发展需要等很长时间，这不是我前面提到的“换挡提速”理念；

另外，这个网红的普通属性还是有的，也有很突出的不足，靠高架桥、铁路，实际上在两个地铁站之间，走路过去还是要费些时间。

这样的楼盘不适合我，但对于在那边居住的人、还有一些手头资金宽裕的不得行的人还是适合的。

第二，不要盲目地中签就购买。

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按顺序选房，就说明好楼栋、好楼层、好户型基本上会被优先选走，往往留下户型不合理、或是顶楼或是底楼的房子，轮到我们怎么办？

我想说，根据不同的需求做决定：

投资的尽量不去选顶楼、底楼，到时候不好出手；

刚改的尽量不要凑合户型小的不合理的，钱花了，却改而不善，何必呢！

刚需的，刚需都优先选房，应该不至于，如果真遇到了，建议选底楼吧，我对顶楼那个防水，确实信心不足。

第三，每个人要有独立分析

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参考各种来源的分析是必要，但不要过度依赖。

在朗诗熙华府选房现场，我问周围的人智能系统的设备设施在哪儿？维保期是多久？维保过后的日常维护费用怎么分摊？

周围的人都表示不知道，他们都是看着位置好限价就来了，有很多是老板，投资行为，觉得房价要涨，根本不考虑这些。

我很震惊。

房子和其他商品一样，都有优缺点，个人认为作为购买者需要做的是，以商品优点的最大受益和缺点的最小影响来决定自己购房行为。

作为一个经历了房产买卖的人，我似乎一切都是跟着感觉在走。

站在今天看十年前，可评判万千；

站在十年后看今天，真害怕打脸！不管怎说，直觉也来自一些不成熟的思考：

房子和人一样，过了那个年龄，就不再容易婚嫁，除非有学区之类的特别光环。

房子会折旧、小区会落后，装修、家具、设备都会过时，小区管理也会跟不上新的管理要求，公共实施陈旧、改造升级困难等，即使会随着周围房产的升值而升值，不过涨幅和增速完全不够，且成交很是个问题。

我有个熟人，为了娃娃上学，买了一套学区房，该房已经建成10年了，小区内人车不分离，一楼、二楼还有住户开的小卖部、茶楼，这位熟人实在觉得住起像回到“旧社会”，于是在附近新楼盘买了一套房子，用来居住。

我不是在这儿诋毁老房子，我只想表达：消费升级后，真的就很难降格以求。

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三分居住、七分投资

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个人认为当前买房者是三分居住、七分投资

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本人有幸去了一次选房现场，和选房者自然有接触。

其中一位大妈神采奕奕，表示自己非常幸运，卖了一套房子，结果运气太好，居然中签了。

还有一位男士，两个楼盘都中了，头天才在另外一个盘选了房，今天又来选这边的。

有天饭桌子上，我爸给我说他去买菜路上听到有人在说卧龙谷要开盘了。

这些例子就不多说了，虽然没有事实依据，个人认为居住和投资三七开的样子。

风险为本，坚持价值投资房产

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当前的房地产肯定是有泡沫的，很多大V都解读过，我个人认为风险在于未来的成交机会。

当前购入一套房产，按成都现行政策，加上交房过程，拿不动产登记证书时间，大致6—7年才能够作为二手房入市交易。

那么，6、7年之后，到底有多少需求？多少存量？多少新盘？楼市怎样？这些都会影响成交机会！

我预判不准那么多东西，于是我解决这个问题就是选择有投资价值的房产。

具体有如下原则：

一是一般只考虑参与摇号，即中奖式投资。

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剪刀差使然，凭什么被别人当作韭菜割，何况房产增速不会再像以前那样疯狂了，二手房投资能赚的空间已经不像以前了，利润太低，那还不如买理财，关键是卖不掉就真成棺材啦。

二是一般只参与网红盘摇号。

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这类盘之所以成为网红，还不是因为区位、交通、配套、价格、物业、圈层、楼盘自身等优越，自然有投资价值，未来的买家买你房子，就需要看这些啊。

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