长租公寓出现4+1的新格局，你真的看懂了吗？在几年之前

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在几年之前，租房市场仍旧是以个人房东和个人二房东为主，但 2015 年至今，大量资金、企业进入长租公寓领域，促使长租公寓数量不断提升。并在政策的扶持、市场风向的转变、传统房企转型等因素的影响下，长租公寓市场出现了「4+1」的新格局。

目前长租公寓主要以 B 端企业牵头，批量租赁零散 or 集中的房源，经过改造后向 C 端用户出租的运营模式为主，所以「4+1」的新格局主要就是由 B 端企业的属性决定的，它们分别是创业系、中介系、酒店系、房企系和国家队。

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创业系

大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以O2O为代表模式的公寓类业务，也是最早试水长租公寓企业，涵盖分布式长租公寓与集中式长租公寓。这种背景的长租公寓企业经营思路和方式灵活，通常专注于长租公寓产业的一个细分领域，运营中采用 C2B2C 模式，企业从房东手中租赁房源，经过标准化装修后面向用户出租，并为其提供管家、保洁等增值服务。其中包括魔方公寓、寓见、新派、青客、水滴公寓、伊家公寓等。

善用资源、善用互联网、灵活创新的能力是创业类公寓企业的一大优势，但是除了有资本护航的顶部品牌，创业系公寓品牌在资源端和资金端明显后劲不足。

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中介系

中介系公寓企业掌握着海量的客户资源和交易信息，靠近出租方和承租方最近，很容易将房源和客源的精准流量入口转化为企业自身所用，因此能够成为公寓数量最多，服务最多客户的公寓企业，代表平台有：爱上租、自如（链家旗下）、相寓公寓（我爱我家旗下）、红璞公寓（世联行旗下）。

中介系公寓企业涵盖了长租、短租，分散式、集中式等租房全生态，在细分市场的拓展无论是宽度还是深度都走在了行业前面，但是传统二房东模式挖掘城市当中的存量房价值洼地已经愈发艰难，靠赚差价的模式将会越来越难。另外，中介系公寓企业还面临“N+1”模式政策待开放，管理半径大导致运营管理难度较大，租客行为难监控等等问题。

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酒店系

由酒店品牌孵化的长租公寓品牌，多为集中式长租公寓，运营采用 B2C 模式。代表品牌有：城家公寓（华住集团）、窝趣（铂涛集团）、漫果公寓（住友集团）等。在国内，从广义上讲，可以将服务式公寓或酒店式公寓理解为长租公寓的高端产品。

相比其他竞争者，酒店业做长租公寓，实际上是住宿业基础上的延伸，相当于增加一个新的产品线，本身具有先天优势。不过酒店系企业基本都缺乏房地产各环节操作经验、在金融对接环节较弱、对金融创新的驱动力弱，并且酒店品质服务未真正嫁接到长租公寓模块等等。

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房企系

由房地产企业孵化的长租公寓品牌，同酒店系一样，也多为集中式长租公寓，运营采用 B2C 模式。代表品牌有：泊寓（万科）、UOKO 公寓（保利）、领寓（旭辉集团）等。除此之外万金地、远洋、龙湖、石榴、中骏置业、合景泰富、碧桂园、绿地、朗诗等企业都在长租公寓领域进行了布局。

对于开发商而言，在获取房源、工程设计、物业管理能力上，开发商无疑拥有巨大优势，但是选址条件比较受限，可复制性较差，运营经验不足，不利于房企自身的长租公寓运营能力和精细化管理水平的培养。

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国家队

从社会效益来看，国家队能够起到社会稳定器、人才孵化器、资产孵化器、生活加速器、文化培育器的多重功能，所以，无论在新拿地块和存量土地方面，国企都具有不可比拟的优势。代表企业有上海地产、光明地产、上海陆家嘴集团、上海城投、深圳人才安居集团等。

值得注意的是，对于国企来说，运营是短板，政府主导的租赁住房主要针对低收入人群和高精尖人才，有其特殊的目的性，公寓运营还是需要靠市场来完成。

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多供给主体带来的，是更为激烈的竞争局势，但是，即便竞争已经如此激烈，从现状看，中国的长租公寓市场依然处于初级发展阶段。未来，长租公寓市场格局会进一步变化和聚拢，房产相关投资商和开发商、各方关联服务机构会逐渐汇聚到一起，摸索出适宜企业发展的运营模式，共同为行业创造价值。