股市分析：房地产行业投资疑虑点！转眼一八年快走到一半。经过港内房股3

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股市分析：房地产行业投资疑虑点！。股市|房地产|投资|分析|人口密度---

转眼一八年快走到一半。

经过港内房股3/4个年的调整，a股从年初的急上急下而后至今的调整，配对密集的调控政策，相关联的不同消息也时而出现，经过比较漫长的等待期市场火热情绪开始降温，在交杂的信息下顾虑已开始显现。

主要应为以下两点(其他如房企库存的房价问题依据房企投资判断水平，较难把控）:

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房地产市场销售金额总量变化疑虑

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销售金额Top10，Top20房企天花板疑虑

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第一点要求对关于房地产市场的冷热了解程度，判断精确增速/降速相对不易，以去年为基础给予模糊值以后五年平均水准在12-15万亿，不给予大量下滑判断也不给予过高预期

第二点应该是比较主要的一点，经过去年各中大房企加速蚕食13.3万亿市场后，距触及合理市占率天花板仍有多少空间？

各国Top10房企对比图

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Top10-Top200逐级变化图

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以销售金额Top10房企为例，美国企业市占率在27%(16年），06年至16年间基本稳定，无明显增长和下降，在此认为美国房企Top10市占率27%-30%可能已为极限(天花板）

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中国房企是否同步美国房企或接近？

香港6420(16年)

英国255.6(16年)

马来西亚94.9(16年)

美国35.3(16年)

加拿大4(16年)

中国143(16年)

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人口基本仅集中在至南部，实际人口密度远远高于4人/平方公里

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中部人口密度较稀，两侧较高。(实际人口密度较大程度大于35.3人/平方公里)

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东部沿海地区人口密集，每平方公里超过400人；中部地区每平方公里为200多人；而西部高原地区人口稀少，每平方公里不足10人。(两侧人口承载强烈不平衡，实际人口密度计算分母土地面积可能减少达50%，即实际人口密度预估增加达100%左右）

由此判断中国Top10房企应对标英国、马来西亚-达50%，目前未到极限，有一定富余空间，Top20房企相对弹性较大，Top10相对稳定，不同房企不同路线，机会空间仍然较为明显。（

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作者：鹿野仙踪）