日本民宿业遭遇大洗牌，房东们先别着急哭! 更多信息可以查看日本房产投资平台--

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6月15日起，日本民宿新法将全面实施，民宿每年最多只能营业180天，不合规定与超期经营的民宿将会被政府一一取缔、罚款。

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如何将烫手山芋，变成赚钱利器。

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6月15日起，日本民宿新法将全面实施

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。这意味着这个长期处于灰色地带的民宿业终于得到官方认可。这一消息看似是民宿行业的利好，实则暗藏杀机

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，个中限制多多。

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新法限制民宿盈利空间

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首先，能合法申请到牌照乃至盈利，都不容易。新法的实施将会引发日本民宿业乃至不动产行业的大洗牌，不合规定与超期经营的民宿将会被政府一一取缔、罚款

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其次，民宿每年最多只能营业180天

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，营业额直接减半，这一点足以让在日本买房做民宿的人苦恼万分。剩下的半年时间，就只能眼睁睁看着房屋空置吗?

在传统旅馆酒店和大资本民宿业务的夹缝中，个体民宿经营散户还有多大的生存空间呢

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?做民宿真的赚不了钱吗?

别急，神居秒算为您提供了三种解决方案

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，中立客观得分析利弊，寻求利益最大化。

方案一:将房子转化成合规化民宿(仅适用于条件允许的房产)

利:租金回报率可以保持不变

弊:对于房产所在区域，房产所在的大楼业主委员会的政策，都有一定的要求，现在公寓几乎无法申请到民宿牌照了。

方案二:将房子转成长租

利:将停止民宿运营的损失降到最小。租金回报稳定，不会受到政策影响，也会有专业管理公司打理。

弊:租金回报率没有短租民宿高。

方案三:直接出售房子

利:一次性退出市场，省却麻烦。

弊:前期投入高，业主损失大。

三种方案让非行内人看的眼花缭乱，在距离新法实行只剩半个月的时间，如何快速寻找新的出路?

直接出售房产:时间金钱成本高

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从短期来看，直接出售房子，是最好的退路。趁日本房价还在稳定上涨的阶段，快速脱手，还能保证既得的利益不受损。但是这样简单粗暴的方法，也内藏隐形成本

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在日本，买卖房

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都是需要缴纳税费与中介费

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的，其中5年内买卖的让渡税

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，就足以让多数人打消卖房的念头。而且，卖房过程中消耗大量的时间成本

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，很有可能将房子赚到的最后一点差价压缩完。

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再加上新法出台，一大批民宿业主着急抛售，房产市场出现饱和，不仅难以保证在6月15日前成功出售，而且买方市场导致价格下压

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。所以，直接出售其实是不明智的选择。

那么对于有志做日本民宿房东的人来说，真的只能坐以待毙吗?不妨再来看看短租转长租是否能扭转乾坤

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短租转长租劣势变优势

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一般日本人租屋或卖房的习惯是空室来、空室去，而大部分的民宿是带家具的，在买卖上就有了劣势，还要花一笔清洁费。

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而对于出租方面而言，带着家具出租，与不带家具出租，都可以选择。

最普遍的情况是丢弃室内家具，将房间清空，会比较容易找到日本租客。

如果带着家具的情况下长租，则比较建议可以租给单身外来人口，外籍租户或留学生

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，等找到租客，就算以后房东再打算卖房，也会相对容易出手。

转长租时房东需注意的问题

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总结来说，民宿转长租的利益是大于买卖的，虽然长租的收益率可能低于短租，但其相对稳定的特性

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才能真正保障房东们的利益，而转长租时房东又需要注意那些问题呢?我们也从实际经验，带给房东第一手的信息。

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找到一家靠谱的长租代管公司

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首要之一是找到一家优质的日本代管公司为房东打理日后的长租运营业务，一般日本的做法是收取每月租金的5%作为代管费，减去房东不少麻烦。代管公司会为房东打点一切，租金收益稳定，房东不用像以前短租运营时担心每月经营的浮动。

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需要提前通知民宿运营商

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建议是提前两周告知营运商，关闭网络订房系统，确保运营商不再接新的短租生意，房东一定要确认到底是哪一天停止做短租。

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家具处理与清洁

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大型家具如床架、电视等可以保留，但是小型物品(碗碟，吹风机，床品)需要丢弃。如果保留大型家具，需要留意清洁问题，因为有大型家具的情况下无法为房间做深度清洁或原状回复。

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请运营商拍照

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建议让运营商拍摄房间内部照片，以确保房间内部情况保持良好，没有东西损坏。

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确认好费用清算

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房东需要与运营商确认是否有押金、水电煤、税费、网络、大楼物业费等等，让运营商停水电煤还有网络，以便管理公司找到新的长租客后，新租客可以在重新开设新的水电煤网络。

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换钥匙

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虽然在找到长租租客后，租客会更换钥匙并且支付相关费用，但是在找到租客之前为了避免安全隐患，建议房东重新更换钥匙。

7.转成长租时，有哪些费用

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-丢弃物品的费用

-若需要修缮/原状回复，相关费用

-换钥匙费用

-简单清洁费用

短租转长租，因为需要和短租代管公司与长租代管公司分别交接，一般需要耗时1-2个月时间

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。一旦做好决定要转成长租，建议房东迅速开始联系新的代管公司

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短租转长租的流程图

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此次民宿新法来势汹汹，为火热的民宿投资浇了一盆冷水。但危机同时也是契机，抓住短租转长租业转型的时机，成为民宿业大洗牌过后笑到最后的赢家。

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