深圳二次房改！20年前的98房改是怎么来的？深圳特区成立于1980年8月

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深圳特区成立于1980年8月，深圳第一个，也是中国内地第一个商品房小区东湖丽苑1981年在深圳开售，每平米2730港元，按当时的汇率，一平米房价约1000元。

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1987年的严冬，那一年，“土地拍卖”有个低调的名字叫“公开竞投”；那一年，“11号牌先生”买下了中国第一宗国有土地使用权；那一年，深圳会堂的动地一槌成为中国土地拍卖史上石破天惊的开始。

历史的转折往往是由细节成就，4个月后，这场一直在聚光灯下的中国第一拍，直接促成了宪法的修改。

1988年4月12日，七届全国人大第一次会议修改了《中华人民共和国宪法》有关条例，将原来宪法中禁止出租土地的“出租”二字删去，并规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

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同年8月23日海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。那一年正值改革开放十周年之际，中国面临如何进一步深化改革和扩大开放的问题。当时国内已经建立了深圳、珠海、厦门和汕头四个经济特区，但这四个城市都是沿海城市经济体，对于广大中西部农村地区仍然需要探索，需要一块理想的试验田。88年的海南农村人口占比超过80%，工业产出水平低下，人均GDP只相当于全国平均水平的80%，有六分之一的人口生活在贫困线以下，符合该给实验的各项条件，海南岛便顺理成章成为实验田。

1992年的盛夏注定是不同寻常的一年，南巡谈话，随后提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应得到全面释放。这座总人数655.8万海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。

1988年海南商品房均价为1350元/平，1991年为1400元/平，1992年猛涨至5000元/平，1993年达到7500元/平的顶峰，短短四年涨了4倍以上。

1993年6月23日，发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，全面控制银行资金进入房地产业。

一路高歌猛进的海南房地产被釜底抽薪，热瞬间冰封，泡沫破灭，占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，仅四大国有银行的坏账就高达300亿元。此后几年海南经济增速断崖式下跌，一地鸡毛。之后几年国内房地产市场一直处于没有大突破的局面。

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直到1997年亚洲金融危机的到来，受金融危机影响，国内的经济也十分虚弱，外需低迷，1998年全年出口增速仅为0.4%，同比1997年降低了20.1%，外商投资额零增长。而且内需不振，产能过剩。中国经济增速结束了双位数增长，全年增长率跌至8.8%，开始提出“保8”目标。

内忧外困之下，为了拉动经济增长，不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求，房地产业正式登上历史舞台。

正因为有了亚洲金融危机这么一个外部契机，1997年1998年是中国楼市划时代的年份，这一年中央宣布取消福利分房，全面开启住宅商品化，被称为“98房改”。其目的是刺激内需，拉动经济发展。

98年房改，住房分配和货币化，99年房贷、住房信贷、公积金管理，2002年结束协议转让土地、2003年房产业被确立为国民经济发展的支柱产业。

后面发生的事，大家应该有了亲身体会，我在上一篇文章里已经说过。

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