乐居财经 严明会 发自北京

当房地产市值长期低迷时，分拆高估值物业产业上市，就会横空出世。

2018年6月22日，佳兆业物业就申请佳兆业物业股份于联交所主板上市及获准买卖，向联交所递交上市申请表格，建议分拆涉及透过由佳兆业物业进行股份发售，将佳兆业物业股份分拆并在联交所主板独立上市，股份发售的详情尚未敲定。

根据公告显示：佳兆业拥有佳兆业物业98.6%权益，按照计划，待建议分拆及上市完成后，佳兆业将拥有佳兆业物业不少于50%权益，而佳兆业物业将仍然为公司的附属公司。

深圳一名本土开发商告诉乐居财经，佳兆业作为第一批吃旧改螃蟹的房企，早些年圈好了大批的优质土地，改造难度较小、利润高，但随着深圳进入存量房市场，现在修改项目业主要价高、难啃、利润低。

根据佳兆业年报显示：截至2017年12月31日止，佳兆业拥有旧改项目储备占地面积约2400万平方米，其中深圳占比约37.2%，广州占比24.1%，其中深圳是890万平方米，广州是580万平方米，中山是610万平方米，惠州是270万平方米。

旧改项目红利期终结，摆在佳兆业面前的路是朝多元化转型。在社区O2O成为新风口的当下，物业就是非常好的上市概念。物业公司凭借天然的屏障，让“最后一公里”充满了想象空间：轻资产、云服务、社区增值，成为房地产业和资本市场共同的热词。

物业服务在港股市场是一个估值相对较高的板块。

根据公开数据显示：今年上半年，物业上市公司在港股中一枝独秀，比如彩生活、中海物业、绿城服务及雅生活服务等股价涨幅超过了20%，相对于地产股的平均估值大约10倍左右，港股物业公司的市盈率普遍高达30-40倍，比如中海物业、绿城服务、雅生活和彩生活基于2017年每股收益的静态市盈率分别为30.97倍、47.64倍、53.47倍和26.28倍。

前一段时间，佳兆业资金紧张问题被曝出拖欠4亿元股权转让款。

据佳兆业2017年年报显示，2017年佳兆业集团的资产负债率达85.94%，借款总额是1111.73亿元，有息负债加权平均融资成本为8.27%，2017年发行的多笔美元票据融资利率也均处7.25%—9.375%高位水平。

同时，根据佳兆业2018年一季报显示，佳兆业平均售价约为每平方米15729元，按年减少约4.7%。

佳兆业的旧改红利消失殆尽，佳兆业的市值持续下滑，目前已经跌到219.61亿元，市盈率5.573倍，基本丧失了融资功能。在物业赴港上市的风口下，拆分物业上市，是一个非常好的时机。

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