我们在《房地产周期》一书中提出了业内广为流传的标准分析框架：

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球近百年房价走势，考察驱动不同经济体和主要大都市圈房价走势的因素及规律。

摘 要

不同经济体房价涨幅差异大：

经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变化引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。

1）1970-2017年23个经济体房价累计涨幅中位数为20.6倍、年均增速平均为6.5%，其中有南非、英国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅在40倍以上或年均增长超过8%，也有德国、瑞士、日本、泰国等4国累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%。2）1970-2017年，23个经济体本币房价年均增速、本币名义GDP增速分别为6.5%、7.8%，二者相关系数为0.71。名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数三部分，再加上影响供求格局的住房制度，上述四方面可较好地解释不同经济体房价长期走势差异。总体来看，

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