炒房究竟“炒”的是什么？房产价值是周边配套的总和

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大家若是一直关注康老师的文章，就会熟知康老师关于房产价值的定义：房产价值是周边配套的总和，投资房产是对房产周边确定性的国家配套资源做提前介入的手段，是捕捉未来人口流入方式的货币化工具；而教育、医疗、交通、产业以及商业就是康老师一直强调的房产周边配套的五大支柱。有人会提问：那炒房“炒”的究竟是什么？

我们不难发现，长期以来中国住宅价格持续走高，尤其热点城市的房价更是普通人群所不能接受的，这就造成大量人群选择租房，但是有数据显示中国的租金回报率在全球排名中稳站倒数第一，造成这种现象的原因其实还是住宅的上学资格的归属性。对于投资者来说，投资学区房既能满足自己子女的上学需求，还能以高价转卖给下一个有学区需求的购房者，可谓一举两得。用北京举例，一些破旧的平房价值数百上千万，它甚至可能无法居住，如此“天价”的根本原因就是这处平房它有学区指标。当一手房东完成了“学区需求”会接着把这处平房转卖给下一个购房者，每个投资者依次对房屋进行买卖，这也是使得二手房市场现逐渐成为中国住房供应的重要力量之一的部分原因，而买卖房屋的过程其实就是炒房。首先我们清楚了一点，炒房的本质不是针对房子的住用价值，而是依附在房子身上的上学指标也就是学区价值，这也是“学区房”价格一直高居不下的直接原因。

但是，自“3.17”新政以及北京市教委发布《2017义务教育阶段入学工作的意见》落地以来，包括前段时间“租售并举”的政府措施，全国楼市调控已从短期走向长期，学区指标正在被逐步弱化，保障房、公租房、共有产权房都具有了上学资格，这让“学区房“没有了”学区“的光环，投资学区房的需求受到遏制，曾经坚挺的价格也逐渐下行。现目前“学区房”一天一个价，政策带来的价格松动，让不少房源价格跳水近百万元。不仅是学区房，自调控后北京市场房价总体下降约7%左右；在调控前后一百天成交量平均下降了70%，北京新房供应量持续保持下降和收缩态势，这些数据充分体现出本次政府扎实推进调控的决心。

康老师认为，这些举措让学区房成了打击炒房的牺牲品，却忘了教育资源的极度不平衡才是解决学区房价的关键。教育资源不是无穷无尽的，人人都想满足自己子女的实际需求，接受优质教育，在这种情况下，大家能拼的是什么？没错，还是钱，依然还是价高者得，这只会让学区房的租金没有上限，甚至是普通人群所接受不了的。

今年以来，一系列“组合拳”的实施，可谓是手段多样，创新性高，在这种长效机制的建立下，限购只是短期手段，有人会问：那是不是国家限制我们购房，不让我们买了？并不是这样的，房子作为生活必需品，和我们日常柴米油盐的性质是一样的，国家不会不让你买，而是需要你看清投资的方向。从政策的长期角度来看，我们可以分析政府就是想把北京中心的购房消费向北京四环以外的空间打开，将北京中心的人口向周边疏解。那“炒房”团，应该去投资什么性质的房产呢？

在这次全国楼市调控中，房地产市场长效机制的建立是非常必要的，其核心还是在于解决住房问题。看懂了政府想让我们发展的方向，也就看到了商用住宅的投资价值。市场上的现状是商住的价值渐渐与纯住宅价值持平，康老师认为选对的商用住宅的价值将会超过纯住宅。如何判断商住是否选对，康老师总结了四个必要条件：交通配套的支持，商业产业的陪衬，优质的物业和品牌保证以及限购令。而优秀的投资者一定会选对标的资产再对其进行投资，从而收获更大的利润，商用住宅不仅在价值上有优势，而且住宅的“学区功能”商住同样具有，这样的商住，自然引起了康老师的注意，带领会员布局了商用住宅，其实也是帮助政府推进了北京城市化建设的一小步。

总而言之，炒房“炒”的首先不是它的住用价值而是它的“学区”价值；其次，“炒”要“炒”对，要看清局势，看懂国家的政策，清楚政策将要扶持的投资项目，再顺势而为；最后，既然要做投资，就要抓住市场给的机遇，迅速出手抓住，例如前不久在大众犹豫迷惑的时候，康老师提前出手布局了商用住宅，而现在商用住宅的价值（必须符合四个条件）与纯住宅价值持平，并即将超越纯住宅的价值，这就是投资。

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