案情简介

细节分析

    谷女士经过咨询专业律师，接受律师的建议，认为大华公司已构成违约。于是，起诉至法院，要求：1、大华公司协助谷女士办理房屋的权属转移登记手续；2、赔偿违约金（以200万为基数，按每日万分之三的标准计算至实际办理过户之日止）。

    法院开庭审理过程中，大华公司辩称：谷女士陈述双方签订合同及约定属实，谷女士已按照合同约定履行了全部义务，支付了全部购房款。因A房屋存在抵押登记，200万的购房款已被大华公司投资在别的地方，短时间内无法取出，现在没有多余的钱来办理交通银行提前还贷及解除抵押登记手续，造成合同未能继续履行。如果谷女士可以代大华公司清偿贷款，大华公司同意协助其办理产权转移登记手续，关于违约金，计算方式应以大华公司收到起诉状之日起算，且违约金约定过高。

    第三人交通银行宜城分行述称：我行对谷女士与大华公司之间的房屋买卖合同没有异议，大华公司在我行以A房屋作为抵押贷款100万元，尚余50万元未清偿，我行同意谷女士代为清偿银行贷款本金、利息、罚息，我行同意在上述款项还清后协助办理解除抵押登记手续。

    后法院查明上述情况属实，于是判决原告谷女士向第三人交通银行宜城分行一次性结清被告大华因购买A号房屋尚欠的银行贷款本息，被告大华向原告谷女士返还该部分款项等，支持了谷女士的诉讼请求。

管家警示

    1、双方当事人依据各自真实的意思表示签订的合同，且不违反法律的强制性规定，合同即成立。

    2、依法成立的合同，对双方当事人都具有法律约束力。任一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。

    3、本案涉及术语“代为清偿”。这是指：第三人基于为债务人清偿的意思而向债权人为清偿的行为。但“代为清偿”也有它适用的特定条件，较位专业，应当向专业律师咨询办理。

法律法规

    1、《合同法》第44条  依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

    2、《物权法》第191条第2款   抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

    （工程暨房产法苑律师 张玮玮）