租金要涨？赶紧给租房贷款安上紧箍咒！加杠杆这只贪婪的老鼠。"

一夜之间，住房租赁如火如荼，伴随着官方与市场的共同推动，住房租赁也成为住房范畴内少数被政策鼓励的领域之一。

无论是类REITs形态的不断演进，还是深圳建设银行与11家开发企业合作，推出住房租赁贷款，金融杠杆介入市场，都令人对住房租赁领域遐想无限。

其实，在最近的朋友圈中引起一半欢呼、一半质疑的“建行租房贷款”，并不是新鲜事物。早在建行之前，平安等金融机构或其下属业务平台，都推出过类似的贷款产品，如果从金融工具的视角看，在一定程度上，这种贷款，在形式上，是在C端为住房租赁用信贷的方式“加杠杆”。

杠杆所到之处，必有一时繁荣，这是市场规律反复证明过的道理。不过，担忧也由此而来。在给住房租赁“加杠杆”的过程中，如何确保住房租赁市场不因加杠杆而推涨租金，最终增加住房成本？这是一个大问题。

我们必须认识到，无论住房租赁如何被鼓励，租房本质上都是一种“消费行为”，而不是投资行为，这与购房有天壤之别。所以，无论租赁住房的贷款，被冠以怎样的产品名称，本质上都是消费贷款。

因此，必须确保房屋租赁贷款的使用者，其用途就是住房租赁，而不是其他。其中，特别是要防止通过住房租赁贷款租下房子，再利用后期租金上涨，进而进行转租的行为。历史的经验证明，有杠杆的地方自然会诱发投资欲望，这对银行金融机构而言，是一个不小的挑战。

这一点，与住房租赁金融创新的初衷直接相关，因为当下所有住房租赁金融创新的出发点，都应是“房住不炒”。具体到住房租赁贷款这一项目，“不普遍发放”、“对应特定租赁住房发放”，应该是必须坚守的技术性原则。

攸克君觉得，这两个技术原则，实际上说的都是一件事，即不普遍性地、脱离具体住房地发放住房租赁贷款。例如，此次建行推出的住房租赁贷款产品，实际上是与11家开发企业合作，推出5000套住宅房源供租赁，这5000多套住房对应的发放、使用住房租赁贷款，等于圈定了住房租赁贷款的范围。

有了特定房源对应，这个贷款产品的本质，实际上就是为开发企业（即租赁住房的产权持有者）提供长期融资，因此，在这种方式下，实际上是“消费者变向为生产者提供融资”。

限定了范围，即可以确保资金不会大水漫灌到租赁市场，进而推高租金价格，以确保租金水平的稳定。因为发展住房租赁市场，本身是为了解决以合理成本居住的问题。

如果不以特定房源为对象发放住房租赁贷款，而是将其面向所有符合银行消费贷款审核资格的人发放，势必会造成大量信贷资金进入住房租赁领域，在一定程度上，也会造就房屋租赁领域的“流动性”增加，从而推涨租金。产生的连带效应，在加杠杆推涨租金形成租金上涨的预期之后，就会刺激和产生投资预期，扭曲政策的初衷。

一方面是严格限定范围，另一方面，住房租赁的金融创新，至少在现阶段，还应把重点放在供给端的金融解决方案方面，无论是REITs也好，长期建设贷款也罢，解决金融通路问题，即可以解决以持有形态的租赁住房的供应问题。

供应量上去了，租金价格水平大致可以保持稳定，住房租赁领域的投资欲望就可基本遏制。尤其对于特大型城市而言，从发展住房租赁市场之始，就应确保其基本供需关系平衡，避免重蹈房地产市场非理性大涨的覆辙，殊为重要。因此，以金融创新增加住房租赁的供给量，比房屋租赁贷款，更为现实、迫切。

攸克君一直认为，租金水平和住房租赁需求，在一定程度上，能更加真实地反应居住需求；而房价，在当前中国市场环境下，更多地是体现资产价格的变化情况，特别是在加上杠杆之后。因此，当前所有围绕住房租赁的金融创新，都应注意不可扭曲房屋租金表现的正常市场供需关系。毕竟，如果房屋租金快速上涨，其危害性，甚至大于房价的快速上涨。这一点，需要谨记。

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