房子没卖掉被限购，买房还要付佣金

【提要】

买房人通过中介居间买房，居间方向委托人口头表示可以帮其卖掉原先的房屋，委托人因而签订涉案房屋的买卖合同，后原房屋未能及时出售。但是，委托人应当明晓，其原先房屋是否能出售具有不确定性，在尚未出售前其仍处于限购状态。委托人在这种不确定情况下签署了本案房屋的买卖（购入）合同，应当据此承担法律责任。居间方实际促成了涉案房屋购入买卖合同的签订，便可收取相应的居间费用。

【案情】

2015年9月13日，满懿（上海）房地产咨询有限公司（丙方、居间方）与李某（乙方、买受方）及案外人王某某（甲方、出卖方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定买卖之房屋坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室，总房价款为币2500000元。协议第六条约定，《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，乙方应于丙方居间成功时按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金（具体支付方式以佣金确认书为准），乙方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金；在丙方居间成功后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金。

上述协议第六条字体已加黑加粗。协议文后另有说明：在签署上述协议时，甲、乙双方均已认真查阅了本协议的全部内容，且丙方亦对协议第六、七、九条及其他条款内容进行了明确的提示，并已分别按甲方和乙方的要求进行了详尽的解释和说明；甲方及乙方对本协议约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。该说明落款处由甲、乙双方签字确认。

同日，李某（乙方、买受方）与案外人（甲方、出卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定涉案房屋总房价款为2500000元,同时对付款方式、交易过户、违约责任等进行了约定。同日，李某签订《佣金确认书》一份，确认佣金金额为25,000元，支付日期为签订买卖合同当日。

另查明，涉案房屋于2010年1月24日登记于案外人王某某名下。某公司诉称，2015年9月13日，经某公司居间介绍，李某与案外人王某某签署了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，购买涉案房屋。依据约定，李某应向某公司支付佣金25000元，但在某公司居间成功后，李某却无理拒付佣金，经某公司催讨，李某仍未支付。

某公司遂起诉至原审法院请求判令：李某支付某公司佣金25000元。李某辩称，某公司只是和李某签订了居间协议，李某和案外人也没有签订正式的买卖合同。李某另有一套房屋委托某公司出售，涉案房屋是李某欲购买的房屋，李某是外地户口，不卖掉自有的第一套房屋则不能购买涉案房屋。某公司承诺李某能出售掉自有房屋，但实际并未出售成功。

【一审及二审裁判观点】

本案的争议焦点为认定李某是否需向某公司支付相应居间费用。从李某提供的证据分析，某公司确实向其表示过可以帮其卖掉原先的房屋，李某之所以签订涉案房屋的买卖合同，在一定程度上也与某公司工作人员的意见有关。

然而，李某应当明晓，其原先房屋是否能出售具有不确定性，在尚未出售前其仍处于限购状态。李某在这种不确定情况下还签署了涉案房屋的买卖合同，应当据此承担法律责任。从行为的角度分析，某公司确实促成了涉案房屋的签订，可收取相应的居间费用。

结合本案实际，酌情确定李某向某公司支付13000元。

至于李某称满懿公司对于案外房屋何时能出售而向李贞作出了承诺，此系针对另一标的物的另一居间合同法律关系。若李某认为满懿公司在其他法律关系中违约，可另寻合法途径追究其违约责任。

法院另对中介公司做出告诫，中介公司应当本着诚信的原则从事经营活动，不要为了促成业务向顾客做不切实际或者夸大的承诺。社会大众对中介的推荐或者意见亦需进行理性分析，不要贸然作出决定，否则需对自己的行为承担相应后果。

【一审及二审判决结果】

李某于判决生效之日起十日内支付满懿（上海）房地产咨询有限公司佣金13000元。                         

姚剑   2017.12.17

案例来源：(2016)沪01民终5927号

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