刘永好资本版图新成员：新希望服务IPO，新希望地产的新希望？历史融资主要流向新希望地产

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历史融资主要流向新希望地产
出品|纵横陆家嘴
撰文|查克
2004年，在成都大本营低调潜行近七年后，四川新希望房地产开发有限公司（下称新希望地产）突然增资，由此前的3000万元注册资本增加至10353.4万元，并计划投资25-30亿亿元扩张地产版图。
彼时，新希望集团董事长刘永好对外表示，这是新希望集团的"新希望" 。而这也是在经历90年代初期的海南楼市泡沫破裂后， "新希望系"的地产业务第二次被这位四川首富寄予"新希望" 。
要知道，新希望地产当时营收不足10亿元，占新希望集团整体营收的比例不到5% ，但却贡献了逾两成的毛利。而"饲料大王"的饲料生意仍是"新希望系"业绩的核心来源，营收占比近九成，毛利占比超过六成。
不过，这个利润率远高于饲料行业的板块直至2015年才开始正式发力。这一年，新希望地产营收同比增长50.03%至32.31亿元，并次年实现销售额破百亿，首度进入行业TOP200 ，位列第111名。
抱团模式的规模狂奔下，凭借销售额四年逾60%的年复合增长率，新希望地产在2020年成功晋级房企千亿阵营，并以1031亿元销售额排在行业的第40名。同时，因资产总额超过千亿，新希望地产成为继主营饲料和养猪的新希望六和（000876.SZ）之后， "新希望系"名副其实的二当家。
但令外界意外的是，作为房企千亿阵营中非上市"独苗" ，新希望地产并未按照"先出表再上市"的新希望资本运作路径，而是与上市房企通过分拆物管公司上市以拓宽后者融资渠道相反——物管先行。
近日，新希望地产在将原旗下物业板块和高利润率的商业运营业务腾挪至新希望服务控股有限公司（下称新希望服务）后，新希望服务向港交所递交了招股书，拟募资用途为战略收购及投资、升级信息系统及设备、人才招募及团队建设、营运资金及一般企业用途。

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新希望服务部分财务数据
而凭借近乎全部来自"新希望系"关联地产项目的支持，新希望服务近年来业绩呈高速增长态势。招股书显示， 2018年至2020年前三季度（下称报告期），新希望服务分别实现营收2.58亿元、3.81亿元和3.68亿元；净利润分别为4106万元、6404万元和7936万元；截至2020年末，在第四季度冲刺式完成31.3%规模扩充后，新希望服务在管楼面面积增长至1020万平方米。
没有对比没有伤害。港股的38家物管公司数据排名中，若新希望服务成功上市，其营收和净利润分别排在倒数第五位和倒数第八位，而其勉强跨过千万平方米门槛的物管规模仅高于刚刚上市的宋都服务（9608.HK）。至于后者上市首日破发并大跌36%的遭遇则给同属小型物管公司的新希望服务敲响了警钟。 ?
历史融资用途：向新希望地产"输血"
新希望服务的物管业务始于2010年，实控人系刘永好及其拥有新加坡国籍的女儿刘畅，父女二人通过海外家族信托CathayaTrust间接持有新希望服务90.8%股份。新加坡TessaTherapeutics科技公司副总裁、新希望新加坡顾问崔东红持有新希望服务的股权比例为3%；剩余6.2%股份由员工福利信托持有。
对于"新希望系"此次反常规的资本运作，业内人士分析称，尽管宋都服务上市境遇堪忧，但物管行业整体估值红利仍在并优于房地产开发行业，且破发率低于新晋上市房企；
另一方面，随着权益销售占比逐年走低，迈入千亿阵营的新希望地产能为新希望服务提供具备"话语权"项目的规模增速已大幅放缓，这也令后者在未成熟前"被迫"通过上市实现扩张。
数据显示（克而瑞）， 2018年至2020年，新希望地产合同销售额分别为303亿元、736亿元和1031亿元；权益销售额分别为257亿元、406亿元和538亿元；权益占比分别为84.82%、55.16%和52.18% 。

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新希望地产财务摘要
权益占比大幅下挫不仅令新希望地产的真实销售额增速大幅放缓，也令其业绩增速同步下滑。数据显示， 2018年，新希望地产实现营收152.43亿元，同比增长151.18%；净利润为21.29亿元，同比增长73.53%；2019年，上述两项财务指标增速分别同比骤降131.40个百分点和88.72个百分点。
更核心的原因是，虽说新希望服务去年前三季度物管业务营收中来自"新希望系"的贡献高达99.7% ，但后者在资金支持方面却略显"吝啬" ，且操作路径"独特" 。招股书显示， 2019年3月，新希望地产向新希望服务提供了6亿元贷款，期限九年，年利率高达8% ，并将该笔贷款转让予第三方券商设立的ABS 。