万科，外资正快速加仓丨研究地产股票，必须了解的6个问题作者：朱酒研究地产股

作者：朱酒
研究地产股，必须了解的6个问题
1、强者通吃时代的到来
以月为单位，地产是强周期的行业，但如果以年为单位，过去20年里，地产一直都处于上升周期中。随着对负债率和贷款端的管控越来越严格，目前行业处于集中化过程中，整体增速趋缓的时候，龙头房企的利润却将进入释放期。
房地产开发，未来十年都会处于上升阶段， TOP10房企目前的平均权益金额是3700亿，这个数字十年后有机会突破1万亿，即TOP10房企整体权益金额会达到10万亿左右，至少占据80%的市场份额。龙头房企的好日子远远没到头，有些甚至是刚刚开始。我们已经习惯了大鱼吃小鱼，随着三道红线的落实，大鱼吃大鱼的时代也正在开启，投资地产股，首先要判断谁能活到10年后。
2、房企的核心能力是负债
对于房企，最核心的问题是负债，看懂了负债也就看懂了房地产。很多新手或者一些刚入行的研究员，都把高负债当成房企的原罪，这是纯粹外行的理解。高负债本身并不是问题，关键要看这些负债转化成了多少优质土储，以及该房企的销售去化能力和资金周转速度。
而对于那些负债率过低的房企，也要小心他们后期的发展速度，毕竟负债率一般都是和土储联系在一起的，负债率太低的房企，往往后期可供开发的土储不足，会影响长期业绩增速。
3、发展持有型物业是房企的趋势
三道红线之下，是给全行业降了杠杆。两年之后，大部分房企都会处于相近的负债环境下，企业发展会更依赖于经营能力和产品能力。经营能力包括了融资能力、合作能力、执行能力、成本控制能力、资源整合能力等。产品力，除了产品质量的保证外，还包括产品设计能力、产品与客户的匹配能力和业态组合能力等。
未来随着保障房的不断增加，各房企的发展趋势会是不断加大自身的持有型物业比例。但这种持有型物业后期的经营压力也是很大的，对企业运营管理和资金流动性的要求都很高，如果处理不好，就会变成一个长期的包袱，难以再翻身。但如果经营得当，看看在地产股整体低迷的大背景下，龙湖集团2020年的股价表现，大家应该就会对地产股的未来更有信心了。
4、限价是长期趋势
目前全国主要的一二线城市和热点区域的三线城市，都处于限价范围内。在部分限价的城市里，也有一些非限价区域，但这些区域往往地理位置较远，市场需求不是很旺盛，即便不限价，主动提升价格的空间也不大。
限价主要是分两种，一种是单盘限价，就是给该项目一个指导价，整体备案价格的均价不得超过指导价。另一种是区域定价，项目可以适当高出区域均价，但要想备案就需要有其他项目足够的低价房源同时备案，来拉低高价位房源的备案价。
开盘前房企需要把每套房源的价格进行上报，后期备案的时候，不得超过这个价格，有些地方还规定了下限，低于备案价格一定比例也是不允许的。对很多城市来说，防止降价的重视程度甚至还要超过涨价。从目前来看，现价是个长期趋势，只有供需平衡之后，才会全面解除。
5、城市运营的护城河
与商业、文旅等拿地模式不同，城市运营的门槛要高很多。一方面需要针对各地产业情况的特殊性进行有效对接，另一方面也需要有足够丰富的产业客户来最终落实。这不仅仅要求资金能力必须充分，而且对开发企业的产业背景有着严格的要求。
商业的门槛比较低，现在规模较大的开发企业基本上都有自己的商业品牌；文旅的要求高一些，但很多东西还是可以依靠资金来解决，譬如引进团队、引进合作方等等；而城市运营的模式，不仅民企难以进入，一些央企也不易对接。
目前主流的央企，大部分都是商贸背景，其母公司的资源并不能广泛应用。而当前的各大城市更多需要的，是在创造税收、解决就业的同时，可以提升产业能级的先进制造业。
中国金茂在做城市运营的先天条件上就是得天独厚，央企背景，融资成本低，成功案例多， TOP20开发企业，产品力突出，多业态运营经验，再结合中化集团在全球范围内的能源、化工、农业等产业链条上的优势，是其他房企短期内难以竞争的。
金茂除了有这些先天优势，还在不断丰富自己的业务内涵。除了拥有金茂大厦为代表的写字楼、酒店优势外，还在打造览秀城、金茂学校等子品牌。随着20多个城市运营项目在全国范围内全面建设，未来的可拓展空间会更大，中国金茂有机会成为“为城市创造价值”的代表性房企。