千亿销售、百亿市值！中骏集团，为何这么难？对于港股上市的中骏集团控股

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对于港股上市的中骏集团控股（1966.HK ，下称“中骏”）而言，过去的一年是艰难的。
如果把这种困难用股价来反映，那就是惨不忍睹。
在过去一整年，中骏的股价自从2020年1月17日创下4.65元的高点以来，下跌超过36% ，市值已跌至102亿人民币。而按照地产股当下的走势，中骏失守百亿市值，应该是大概率事件。
但如果只是从销售额来看，中骏似乎又不错。数据显示， 2020年中骏销售额突破千亿，达1015.37亿，排在行业第37位。
要知道，在地产行业一直广为流传“千亿规模”论，某港股上市房企高管就曾表达过类似观点：
“规模效应已决定房企生死，未来规模达不到千亿的房企，连钱都融不到，只有被巨头吃掉的份。 ”
但问题的核心在于：在地产行业，销售规模破千亿就真的安全了吗？
起码，从中骏的案例来看，告诉我们并非如此，哪怕规模突破千亿了，也并非真的安全。
【千亿销售、百亿市值！中骏集团，为何这么难？】01
如果大家有留意过中骏市值的变化，估计很多人会纳闷，中骏好歹也算是千亿规模房企，为何上市10来年，市值却总在百亿徘徊？
根据choice数据，截止2021年2月1日，中骏股价为2.92元，总市值为124（港元）。
销售千亿，市值只有百亿，很多人追问，中骏到底出了什么问题？
其实要想搞清楚这个问题，也不是很难，从中骏的发家到销售千亿复盘一遍，答案便了然于心。
中骏集团，成立于1987年， 2010年在港上市。回顾中骏34年的发展轨迹，我们可以发现中骏的发展史中有过两次重要的转折。
第一次转折：2013年，中骏业务完成全国布局，从福建开始走向了全国。
第二次转折：2017年，中骏总部迁至上海，董事局主席黄朝阳喊出了千亿目标。
如果以2017年为节点，以销售数据和土地储备的变化情况为量化指标，我们可以在中骏身上看到两种截然不同的发展速度。
从销售数据来看， 2014年-2016年，中骏销售额分别为119亿元、145亿元、235亿元，年复合增长率为40.5%；2017年-2019年，中骏集团销售额分别为332亿元、513亿元、805亿元，年复合增长率达到55.7% 。
而从土储规模来看， 2014年-2016年，中骏集团土地储备总建筑面积分别1046万平方米、903万平方米、910万平方米，复合年增长率为-6.73%；2017年-2019年，中骏集团土地储备总建筑面积分别为:1557万平方米、2406万平方米、3209万平方米，复合年增长率由负转正，达到43.56% 。
从最新中报数据来看，截止2020年6月末，中骏集团总土储建面达到3303万平方米。
在村长看来，中骏的发展路径阐述了两点：第一是中骏不甘心做一家区域型房企，第二中骏天然有着闽系房企的基因，以及野心。
但我们都知道，在地产行业的整个发展上， 2017年是一个重要节点。 2017年之前，都是楼市的顺周期，楼市经历了迅猛上涨；但在2017年之后，全国楼市调控开始趋于严格，各地调控政策开始加码。
正因为类似背景的存在，使得像中骏这样在2017年之后才开始激进扩张的房企，留下了“病根” 。
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正所谓，欲速则不达。这句话用来形容中骏，可以概括为：现在的中骏正在为当初的激进扩张买单。
因为现如今的地产行业，已经不再是看“面子”的时代，而是看“里子” 。
对房企而言，如果说“面子”是销售规模的话，那“里子”则是盈利能力和发展质量。
而当初为了追求面子，而失去里子的中骏，不被资本市场看好也就好理解了。
在村长看来，是以下三大原因造成了中骏当前的销售千亿、市值百亿的局面：
第一，中骏的千亿销售额“水分”较大。
在地产行业，存在着一个普遍事实，因为合作联营开发成为常态，使得房企普遍以全口径业绩对外公示，即将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩，不考虑股权占比及是否操盘。
正因为行业通常采用全口径对外宣传，这也给了部分机构与企业“注水”销售榜单的可能：
部分企业通过合作操盘的方式来提高自己的业绩，比如在一个100亿项目楼盘中， A房企只占了5%的权益，但在计算全口径时会把整个项目的货值都算进来，在这种统计游戏的帮助下， 5亿的销售权益，成了榜单上的100亿全口径。