千亿销售、百亿市值！中骏集团，为何这么难？( 二 ) 对于港股上市的中骏集团控股

那么中骏的权益销售情况是怎样的呢？
以2020年的权益销售额为例，中骏集团录得674.7亿元，虽然与前一年相比排名有所提升，但是权益销售额仍然仅占全口径销售额的66.5% 。与时代中国（93.7%）、越秀地产（87.5%）、金辉集团（74.5%）等同梯队房企相比， "千亿"成色明显不足。（数据来源：克而瑞）
第二，中骏激进的拿地也导致债务规模扩大。
规模扩张和债务增长，本质上两者就是一对“孪生兄弟” ，两者的增长的很大程度上存在同根性，换句话说，规模扩张基本上都会带来债务增长。
2016-2019年，中骏年末的贷款总额分别为182.78亿元、215.23亿元、333.38亿元和420.77亿元。
2020上半年，中骏的短期有息负债增长69% ，现金短债比从年初的1.94下降至1.21 ，而净负债比率也较2019年末上升了8个百分点至68.26% 。
此外，随着“三道红线”的全面落地，开发商表内外负债一同纳入监管。根据中骏2020年中报数据，中骏集团当前剔除预收款后资产负债率已超过70% ，为76.36% ，已经脚踩一条红线，后期融资受限。
第三，高速扩张的背后是以牺牲利润为代价。
对中骏而言，激进扩张最大的代价，在于利润率的下滑。
数据显示，近三年中骏的毛利率开始呈下降趋势。 2018年到2020年上半年，中骏的毛利率分别为34.56%、27.56%和27.92% 。（2019年上半年毛利率为28.9%）
从数据可以看出，中骏的毛利率均呈现出了比较明显的下滑趋势。
对于毛利率的下滑，中骏在财报中给出的官方解释是：
公司将毛利率的下降在于限价政策影响项目平均销售单价。数据显示，其物业销售业务的平均销售单价由2019年上半年的每平方米10669元下降至今年上半年的每平方米7438元。
如此罕见的降幅在其他房企是少见的。
那如此大降的原因又是什么呢？
这是安信证券2020年12月发表的一份研究报告，报告显示，中骏的土储主要分布在二线、三四线城市，其中三四线城市的占比高达56.8% 。
魔鬼就在细节里。
我们知道，对于过去的2020年而言，行业的大分化比想象得更猛烈。
从价格来看，一线深圳、广州、上海等城市在过去的一年多中热得发烫，二线的杭州、成都、南京等日子也过得相当不错，但绝大多数三四线城市，价格都是阴跌的，而且暂时看不到好转的迹象。
也许，对于中骏而言，困难的日子还在后面。

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生命是一场雷同且漫长的修行
学习是一场枯燥且充满了希望的渡劫
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深悦君将14年地产从业积攒的所有私货
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