谁还去海南买房？( 二 ) 网红|普陀|春节|去处|梅花|摘草

东北人曾是海南楼市最大的增长动力。多个报道曾指出，1990年代末，海南以2000元一平的价格处理烂尾楼，和东北下岗工人谋出路一拍即合，东北购买力涌入海南楼市，初步打造了“东北第四省——海南”的雏形。
其中大象公会的报道最为具体。据大象公会报道，1990年代末，东北下岗工人作为打工者和小生意者流向全国各地，从 2000年至2010 年，东北三省从人口流入36万，变成人口流出200万。其中，前往海南工作的东北人，将这里水草丰茂的消息带回了家乡。此后，东北人涌入海南成为必然。
按三亚市旅游局统计，2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众，而2014年末，三亚户籍人口为58.56万人。也就是说，在三亚街头，遇见一个三亚本地人和“候鸟老人”的比例接近1:1。
海南的环境对冬季寒冷、环境不佳的东北具有极大的吸引力。果果表示：“东北人一到冬天就爱去海南过冬。我有几个亲戚是2018年之前在海南买房的，每年冬天都会去海南待几个月。我大姨2018年才退休，限购买不了房，就在那边租房过冬。”

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即使到现在，也是如此。北京的向南就向燃财经表示：“最近很想买海南省陵水县的房子，温度太适宜了，不用面对北方的严寒。”
但全域限购让向南的想法并不是那么容易实现。根据海南省2018年发布的全域限购政策，在陵水县买房必须以家庭为单位，而且必须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个税或社保证明。此外，购房之后，需取得不动产权证满5年方可转让。
在海南省其他省市，也面临着非本市县家庭不具备购买资格，或者非海南省户籍家庭需要拥有累计60个月及以上个税或社保等限制性规定。
“全域限购之后，海南楼市陷入冰冻。”汤文介绍，“但2018年由于政策是4月出台，上半年价格维持了上涨，而且4月受政策影响，集中入市的很多，推高了价格。所以即使下半年房价回落，全年房价也有明显上升。”
海南锦城咨询中心数据显示，2018年海南省共成交商品住宅1284万平米，较2017年大减46.2%。在价格侧，受益于上半年楼市的上行，2018年海南省商品住宅成交均价保持了上涨——当年海南省商品住宅成交均价1.54万元/平方米，较2017年大涨31.1%。
“2019年是海南楼市真正‘探底’的时候。”汤文表示。根据海南锦城咨询中心数据，2019年海南商品住宅成交768万平米，较2018年下跌40.2%；在价格端，2019年海南商品住宅成交均价1.46万元/平方米，较2018年下跌4.9%。
但北方人对温暖如春的追求是永恒的，海南限购了，他们就转向了广西北海，还有云南昆明、西双版纳等地。
进入2020年，随着政策被市场逐渐适应，以及海南人才、落户政策松开的口子，海南楼市也慢慢开始恢复。
资料显示，2019年海南发布《海南省新一轮户籍制度改革方案(试行)》，取消了海南落户的地址限制，只要有固定居住住所（含租赁）即可落户。2020年，落户政策进一步放开，提出：允许离校三年以内的全日制本科学历及以上的高校毕业生在海南省先落户、后就业；放宽集体户的条件限制等政策。
“2018年海南全域限购之后，三亚的购房人群都来自本地。其中一种是海南本地人，还有一种则是这两年落户的新海南人。”汤文介绍，“2020年，我接触到的客户中，新海南人占了大概六成。”
“目前海南整体呈现量跌价涨的状态。”汤文表示。根据海南锦城咨询中心数据，2020年海南省共计成交商品住宅612万平米，较2019年减少20.3%；成交均价1.55万元/平方米，较2019年上升6.3%。
海南炒楼，泡沫易破
海南也曾是聚光灯的“宠儿”。但楼市的道理是：每次聚光灯打在谁身上，谁就将被“赶下场”。
历史上，海南楼市有过三次高光时刻。但这三次高光时刻，均没有火过一年，转头便被调控浇灭热情。
【谁还去海南买房？】第一次楼市高光是在1992年。1988年海南脱离广东建省，并且同时设立经济特区。此后，海南成为改革开放的热土。与之相伴，投机、赚快钱的行为也在海南出现，并且助推了海南楼市上涨。
“1991年海南的商品房均价仅为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年更是达到了7500元/平方米的顶峰，短短三年，增长超过4倍。”
“同时，数据显示，1992年海南岛上共注册两万多家房地产公司。而海南当时的总人数不过655.8万。以此测算，平均每300人就对应一家房地产公司。”