谁还去海南买房？( 三 ) 网红|普陀|春节|去处|梅花|摘草

这是回溯1992年海南房地产市场被引用得最多的数据，用以说明海南楼市的狂热。

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“我是1991年到的海南。那时候有同村的人跟我说，海南好赚钱，我就跟着去了。”曾在海南建筑工地上打工的李青告诉燃财经，“记得刚到海口的时候，简直被正在施工的工程项目迷花了眼。那时候可以说是热火朝天、遍地开花。”
但好景不长，1993年，海南的房地产泡沫就破裂了。
1993年6月，房地产公司被终止上市，并且要求全面控制银行资金进入房地产业。随后发布的《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》限制得更为具体：严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等十六条举措被提出。
一路高歌猛进的海南房地产被釜底抽薪。“1993年之后，海南到处都是半拉子工程、烂尾楼。”李青表示。
第二次则是2009年。2009年12月31日，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布，海南国际旅游岛建设也步入正轨。海南楼市热卷土重来。
资本的嗅觉比政策发布时间更早。李青回忆道：“2004年之后，我就开始自己带着同村人接项目，当包工头。但实际上2006年之前，我们建筑承包的活儿都不是很好做，因为当时虽然项目多，但是前往海南‘淘金’的人也多，所以用工需求非常饱和。”
直到2008年，海南的建筑项目才是真的“多到做不过来”。李青表示：“那时候一年有2、3个项目同时在做，忙都忙不过来。”
但2010年国际旅游岛给海南楼市打了一阵强心剂之后，随着国际旅游岛利好释放、2011年国家发布限购令和限价令，以及中央调控楼市的“国十条”继续发酵和深化，直到2015年，海南楼市都处在起起伏伏的震荡调整中。
此后，在全国楼市去库存的背景下，海南楼市又迎来了上涨契机。但很快，海南便迎来了第三次上涨和调控。而这一次，则导致了2018年至今的楼市寒冬。
目前，李青已经将重心“撤离”海南：“2019年的时候，我的工作重点就转移到了广东和广西。目前我在海南有一个项目，广东也有一个项目，广西有三个项目。”
三亚向左，海口向右
海南的两个重点城市：三亚和海口，呈现了不同的楼市走势。
在调控开始的第一年，三亚和海口都明显受到了政策冲击。2018年，海口商品房销售面积大减36.4%；三亚则减少了61.7%。
但到了2019年，海口商品房销售量已经快速恢复：2019年海口商品房销售面积482万平米，较2018年增加13.7%。但三亚则还在持续下跌：2019年三亚商品房销售面积121.15万平米，较2018年减少50.5%。
同时，在价格侧，即使受调控冲击，海口商品房成交均价依然保持了增长态势：2017年、2018年、2019年、2020年四年期间，海口商品房成交均价分别是1.29万元/平米、1.73万元/平米、1.75万元/平米和1.78万元/平方米。

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但三亚却在2019年大幅下跌：2019年三亚商品房成交均价从2018年的接近3万/平米，降低到仅2.6万/平米。直到2020年，三亚房价才缓过神，回到2018年水平。
三亚和海口走势的不同，主要受地方购房需求来源不同影响。
“海南购房有一个北纬18度带和东西线的划分。北纬18度以北属于亚热带地区，以南则是热带地区，其中热带地区全年气温较高，四季界限不明显，冬日旅居的需求更加明显。同时，按东西线划分，海南岛东线的海洋风景更好，西线则次之。所以东线的度假、旅游更受青睐。”中国房地产数据研究院院长陈晟告诉燃财经。
“其中，三亚位于北纬18度以南，还在东线，所以旅居需求更高，来自岛外的购买力更多。2018年全域限购将大部分岛外需求拦在了门外，对三亚的影响更大。”陈晟补充道。
“海南则位于北纬18度以北，并且在西线，旅居需求较小。”陈晟解释道，“但海口是海南的省会城市，常住人口达230万人，在省内第一，GDP排名也是全省第一。相对来说，内生需求、刚性需求会多一些。所以在全域限购冲击之后，房地产市场比较坚挺。”
金鱼就是在2018年全域限购之后在海口买的房。
“一定程度上来说，全域限购利好了我们这些刚需。”金鱼表示，“我是云南人，2010年到海口上大学，后来遇到了海口的老公，就一直在海口工作、生活了。买房是从2017年开始计划、2018年开始看房的，但之前海南房价涨得太厉害，直到全域限购、并且限购之后，我们才买到房子。”