请注意！过去“用钱买房子”，今后“用房子换钱” 当今

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当今，世界看中国，中国看西部，西部看成都，成都看新天府。

4月28日，第五届中国西部中小企业发展论坛在成都双流隆重举行，参与者众。其中，地产变局作为分论坛，相比白话金融区块链、扶贫之路与企业成长等热门论坛，并不惹眼。

但房地产作为吸金大户，大跃进开发时代渐行渐远，“房住不炒”成定调，住建部联合证监会发布住房租赁资产证券化新规，房地产正在加速转型不动产。

作为成都市中小企业协会会长、正合地产总经理，毛勇紧随中国房改大潮，在98年创立正合地产，深耕成都20年，见证成都乃至中国楼市的跌宕起伏。

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正合地产总经理毛

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勇

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作为地产变局的首个演讲嘉宾，毛勇给听众带来了什么呢？以下是他演讲的主要内容：

第一个是房地产的高度集中化。

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到2023年，我们市场上将会只剩下53家开发商，让中小开发商很难有生存空间。

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注:据克而瑞研报，2018年1-4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著。其中，TOP3房企门槛达1986.7亿元，同比增长37.9%。TOP50房企门槛提升幅度最大，较2017年同期增长48.4%。

第二个趋势是新房往存量房走。

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八九年前，成都选房产经纪协会会长，我出任会长，但去年别人的利润是我的十倍，所以新房往存量房走，一定面临会新的地产变革。

第三个趋势是地产金融化会非常明显。

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过去是用钱买房子，今后是用房子换钱。

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大家手上有几套房，三套以上的举个手！你们一定会用房子变钱，对不对？ 80后、90后估计没有三套房子，在座的60后、70后估计都差不多三四套，你们一定会用房子换钱。

不管reits也好，资管管理也好，金融业跟他的深入融合刚刚开始。为什么？我们这些钢筋混凝土，凝固了多少钱，要不要释放？

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第四是使用性房地产潜力开始凸显

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对于我们来说，以前以生产性房地产正在从鼎盛走向衰退，但使用性房地产才刚刚开始。

比如，今天将面临三个升级。第一个是消费升级。

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以中产阶层崛起带来的消费升级。消费升级意味着我们对所有东西的需求不一样，因此我们对房屋功能跟以前不一样。我们可以做个测评，60后、70后、80后、90后，我们你的房间要怎么样，保证说出来的都不一样。

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来源：麦肯锡咨询

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注：据麦肯锡统计，“90后”消费群体占中国总人口的16%，从现在起到2030年，他们将贡献中国总消费增长的20%以上，高于其他任何人口类别。

第二个是消费分层。

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不同层的人消费不一样，比如BGY，全世界都在修BGY，比如HD，一张图纸全世界用，BGY一位老总前两天发来微信，说拿到地了，设计部给我按原图纸设计，设计图完不成不能睡觉。

他为什么可以不睡觉要弄出来呢？因为他已经有图纸了，配一点小的东西，不就完成了吗？所以，BGY三线、四线（城市产品）也在分层。我们在说住宅分层，写字楼分不分层，包括园区，其实全线都在分层。所以，消费分层是个大趋势。

第三是产业升级。

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过去的开发商是干嘛呢，开发商都很嫌弃物业管理，谁干给谁。现在物业管理一上市，比我们开发公司还厉害。你看一下开发公司在香港市值多少，花样年彩生活一上市，市值多少？

房地产周期有两个，第一个周期是房地产的生产周期，大概到2023年左右，为什么我说只有53家开发商会活下来，西部地区城镇化率还很低，产业升级机会，西部生活需求跟一线还有很大差距。

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