一是

人口总量

变化影响房价。人口总量变动包括自然增长、跨国（境）人口流动，一般而言，人口规模变化与住房需求呈正比。根据世界银行数据，当前全球生育率为2.45，其中高收入、中高收入、中低收入、低收入经济体总和生育率分别为1.67、1.83、2.81、4.8，高收入和中高收入生育率已经不足以弥补人口世代更替。但高收入经济体吸引了大量人口跨国流入。我们在《中国人口大迁移》报告中谈到，根据联合国统计，1950-2015年美国净迁入人口超过4800万、沙特阿拉伯和阿联酋净迁入合计接近1600万，德法英西意等西欧五国净迁入合计超过1100万，加拿大净迁入约900万，澳大利亚净迁入近700万。因此，澳大利亚、加拿大、新西兰、中国香港、美国1970-2017年人口年均增长分别高达1.5%、1.2%、1.1%、1.1%、1.0%；而德国、意大利、日本移民政策较为保守或移民较少，人口年均增长分别为0.1%、0.3%、0.4%；德国人口在2004-2011年一度累计减少约230万、后因移民重回增长，日本人口于2009开始负增长，意大利人口从2016年开始负增长。

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