搞不懂IP，看不懂这届年轻人，做不好商业地产( 三 ) 最近有几个跟租金相关的信息

03
Z世代贡献30%消费，线上种草线下打卡成新趋势
商业这里，我们注意到几个事：消费主力在改变，人们在为新需求买单。
有一个数据显示， 20%的人口贡献了30%的销售。中国Z世代人口占比19% ，消费占比大概30% ，而且随着他们工作收入的提升，这个比例还会再扩大，这跟人口比例是不成正比的。
95后消费品牌的增速是不得了的，是惊人的。
你看lamer这个品牌卖疯了， 1076%的增速， lamer在以前像我们这年龄人都舍不得买的。
在传统消费的决策流程里，需求端真实地感受或真实需要，然后信息端通过报纸、广告，最后到决策端，导购推销我们购买。
而新兴消费者决策流是抖音导流，小红书种草，然后到直播收割，逻辑完全不一样了。
还有矛盾经济，这个也是很有意思的一个状态。
不同代际的入睡的时间是不一样的， 80后70后为什么要研究入睡时间呢？因为他们在不同的入睡时间里面在进行着各种各样的叠加消费，年龄越小入睡时间越晚。我女儿晚上一上床开始刷手机，从12点上床到2点才睡。
那两个小时在干嘛呢？基本上是刷小红书，就看直播买东西。这两小时是什么时间？是商业时间。比方说她看见和平菓局挺有意思的，明天就去了。
还有一个数据，你们知道吗？我们现在有66万考上国外大学不能去、滞留在国内的留学生，这66万人构成一个庞大的消费群体。他们半夜三更上网课，这些人半夜全都叫外卖。
第4餐，你能想象吗？这也成为一个消费现象。
以前我们怎么会研究这问题？因为以前没有互联网，我们不是在互联网上去做营销，所以你如果研究代际入睡时间，你会知道这个时间段我做点什么生意。
所以今天的个性化和细分已经到了无以复加的地步。
前面谈到了社交经济，线上种草线下打卡，这是非常典型的。我再讲个案例，上海现在非常会玩互联网，上海花了5年多的时间，大力在改造浦西的老旧街区、文保建筑，做的真是全国最好的。
图：愚园路（来源：大众点评）
你们去上海看，所有老房子都挂上牌了。老房子是哪一年建的，原来干嘛的，谁的宅子，然后开始就引入各种网红IP ，做这个网红一条街，现在开始已经非常成熟了。
1900个IP聚集在16条街道上，这个规模就出来了。
你知道吗？一条一公里的街道的人流量、替代率、复购率、客单价等于一个购物中心。 16条街就是16个购物中心，等于把购物中心就铺平了。
2.2公里的愚园路，那就两个购物中心，最大的安福路975米等于一个购物中心。然后开始干嘛呢？就开始做小红书上的集中推广，还有大众点评、抖音集中推广。
有篇文章叫安福路打卡全攻略，这背后是谁弄的呢？是上海政府弄的。政府在运营网红马路，把马路都变成了网罗用户IP的附着地。
你说这玩意厉害吧，搞什么园区，马路都可以变园区。现在这玩意在哪卖呢？在小红书线上种草，然后到线下来打卡照相。
上海愚园路堪称商业街区的改造范本，从2015年开始改造，现在已经进入第三阶段。开始是做初级阶段的改造，政府干嘛呢？政府是做一些拆违，做一些界面的修复，恢复一些文物的原貌。
运营商创邑进去干嘛呢？开始第一步是引入IP ，就是引入了一些非常有意思、好玩的商家，创意零售，时尚商业，艺术体验，跨界精致融合，做了一个街区，这是第一步。
第一步改造面积并不大，做了一年多，到了第二步做了升级阶段，这个阶段做了很多的转型，比方做了一个长宁工人文化宫，把这小剧场做成了一个共享剧场，大家来这可以各种演艺、活动，就从这个街区开始向文创文艺开始演进。
最后到了2018年至今，愚园路已经成为一个城市生活艺术化的一条马路了。这里边有好多让人感觉就是一个旅游的地方，现在到上海去哪旅游，已经没什么人去外滩豫园，就到愚园路，到安福路。
开始先以垫付政府做改造，弄几个引爆点，第二个开始提升文化的感觉，第三步开始连成片，做大量的旅游推广，变成旅游目的地。
04
城市更新的核心在于IP ，要像星探一样挖掘IP
其实做一个小型的文旅综合体、产业园，还是做一个文旅地产，这背后有一个逻辑是完全一样的，核心我还得有IP 。
你怎么弄这IP？是你投了这个IP ，你养了这个IP ，还是你招来的IP？