北京租金最高的，不是奢侈品龙头SKP，或者国贸商城，而是王府井的东方新天地，就上海来说，以平价商品为主的港汇恒隆总租金也大过做奢侈品的南京西路恒隆（当然坪效没得比，南京西路恒隆是一个小项目）

这会引起部分投资者的困扰，实际这两种购物中心，我根据我的观察的了解大概解释一下其中区别：

1.商户组合不同，导致合约供需关系不同，大众商品旗舰项目能拿到更好的扣率合约，奢侈品商场会受到商户挤压。

2.奢侈品商户会一定程度上导致商场“冷场”，人气不够强劲，虽然首层二层产值起来了，但高区普通商户，因为人气不够强劲，无法匹敌人气更加旺盛的旗舰大众商品购物中心。

3.旗舰大众商品购物中心，因为铺位分割更小，可以大幅提升单位面积租金，因为铺面小，承租方的承租能力会“变相提升”。

以我比较了解的大悦城为例，北京SKP的客单价是西单大悦城的20倍，从他们对外宣传来说，2017年，北京SKP的销售产值是西单大悦城的3倍，北京SKP百货的经营面积是17.59万平方，西单大悦城的经营面积是11.5万平方，2016年，北京SKP的租金大约是7.79亿，西单大悦城同年的租金是6.37亿，单位租金，西单大悦城是平方日租15.1元，北京SKP平方日租12.1元，西单大悦城居然比SKP还要高。

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